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Immobilier de luxe – Développer une nouvelle stratégie pour attirer l’investissement

Concentrateur d’inves-tissements directs étrangers (IDE) depuis plus d’une dizaine d’années, l’immobilier a permis d’attirer des capitaux à hauteur de Rs 16,1 milliards, dont Rs 14,03 milliards ont été apportées par le segment du luxe.

Aujourd’hui, le contexte socio-économique impose de nouveaux défis à ce segment d’activités. Comment, en effet, continuer à attirer des investisseurs en dépit de la palette d’incitations fiscales et non fiscales avec les restrictions de mouvement liées au coronavirus ?

C’est un fait : le marché de l’immobilier de luxe connaît la crise. Comme tous les secteurs, il a été touché par les retombées socio-économiques de la pandémie de Covid-19, constate Sachin Mohabeer, Head of Department, Real Estate & Hospitality à lEconomic Development Board (EDB). D’ailleurs, les derniers chiffres de la Banque de Maurice montrent que les IDE générés par l’immobilier de luxe s’élevaient à Rs 2,31 milliards au premier trimestre contre Rs 4,31 milliards à la même période en 2019. Soit une baisse d’environ 46,4 %.

«L’incertitude du marché créée par la pandémie a impacté les décisions d’investissement. La crise a affecté toutes les classes d’investissement ; l’immobilier contribuant à une large portion des investissements directs étrangers n’a également pas été épargné. Au premier trimestre de 2020, le déclin significatif dans l’investissement venait des marchés sud-africain, chinois, suisse, britannique, en relation avec les procédures de confinement et des restrictions de voyages», observe Sachin Mohabeer.

Au niveau de l’EDB, on estime toutefois qu’il y a aussi des raisons d’être optimiste. Et pour cause, à juillet dernier, 37 projets d’investissements privés d’une valeur Rs 45 milliards qui seront concrétisés sur les trois à cinq prochaines années ont été facilités par le High-Level Committee, présidé par le Premier ministre. 

De plus, le gouvernement a déjà enclenché une stratégie pour attirer les capitaux étrangers. Pour dynamiser l’immobilier de luxe, le dernier Budget fait provision pour un abaissement du plafond d’investissement minimal requis de $ 500 000 à $ 375 000 pour l’obtention d’un permis de résidence sous les régimes immobiliers IRS/RES/PDS/SCS. 

De plus, les étrangers disposant d’un permis de résidence sous les mêmes régimes immobiliers n’auront plus besoin d’un Occupation ou Work Permit pour investir et travailler à Maurice. Il en est de même pour la conjointe d’un détenteur d’un Occupation Permit. En matière de solutions, l’EDB planche sur l’introduction de nouveaux mécanismes. 

«L’EDB est en train de mettre en place une pléiade de politiques dinvestissement en réponse à la pandémie de Covid-19, incluant la facilitation et la rétention d’investissement, la rationalisation des procédures d’investissement (au travers d’un portail d’investissement se constituant comme un one-stop shop), la simplification des procédures de validation pour des projets d’investissements étrangers, l’optimisation des ‘process’ d’exemption fiscale pour des équipements importés et la protection des droits et intérêts des investisseurs étrangers», indique Sachin Mohabeer.

Miser sur le label Safe Destination

Le label Safe Destination est l’autre atout sur lequel l’EDB entend capitaliser pour attirer les investisseurs. «Maurice jouit d’une position proéminente dans plusieurs classements internationaux et demeure incontesté en Afrique. Ses différents classements internationaux servent comme un baromètre du statut économique du pays. Sur le plan international, cela a accentué la confiance des investisseurs étrangers par rapport à Maurice», ajoute notre interlocuteur.

L’une des craintes exprimées, c’est que la Real Estate Agent Authority qui sera créée pour répondre aux exigences de la communauté internationale en matière de lutte contre le blanchiment d’argent pourrait constituer un frein à l’investissement dans l’immobilier de luxe. La Lead Tax & Compliance Advisory de Temple Group, Vandana Boolell, accueille favorablement le Real Estate Agent Authority Act qui protège l’investisseur, le promoteur et la juridiction. «La présente méthodologie de vérification et de validation bénéficiera de cette loi, accentuant ainsi la facilitation des affaires et des procédures de KYC pour les transactions internationales dans le secteur immobilier», souligne-t-elle.

Idem pour Outi de Falbaire, directrice de Barnes Mauritius. Elle est d’avis qu’une régulation bien pensée se révèle toujours positive. «Nos investisseurs, pour la plupart étrangers, sont demandeurs de ce type d’outil de régulation, qui est déjà en application dans leur pays d’origine. Prenons le cas du cadre VEFA (Vente en état futur d’achèvement) importé de France il y a quelques années : c’est typiquement un système que beaucoup d’opérateurs ont craint à l’époque de par la complication induite, alors qu’en fait cela a été un vrai levier de croissance par la confiance qu’il apportait aux investisseurs», fait-elle ressortir.

Pour sa part, Sachin Mohabeer estime que la création de la Real Estate Agent Authority viendra appuyer les efforts du secteur pour demeurer transparent, professionnel, solide et sain. «Aujourd’hui, le secteur immobilier a mûri avec un système juridique robuste basé sur le code civil mauricien. La loi mauricienne sur la propriété est essentiellement basée sur le système civil de sorte que la vente de propriété à Maurice se fait au moyen d’un acte authentique, qui doit être notarié, enregistré et transcrit pour être contraignant pour toute partie. Les notaires jouent déjà un rôle crucial dans les transactions immobilières. Ils agissent à titre de mandataire ou de représentant de leurs clients et s’assurent que les documents qui sont préparés concrétisent les arrangements qu’’ils ont été chargés d’enregistrer», fait-il remarquer.

Par ailleurs, il faut savoir que depuis la levée du confinement, les travaux de construction dans plus de 95% des projets immobiliers ont été réactivés. Selon l’EDB, les acheteurs potentiels ayant signé un accord de prévente pour une unité résidentielle, antérieure à l’isolation sanitaire, souhaitent toujours investir. Alors que certains acheteurs étrangers sont en attente de la réouverture des frontières, d’autres recourent à une procuration pour transférer le droit légal à un tiers – notaire ou avocat – pouvant agir en leurs noms.

De plus, les étrangers disposant d’un permis de résidence sous les mêmes régimes immobiliers n’auront plus besoin d’un Occupation ou Work Permit pour investir et travailler à Maurice.

L’apport de l’immobilier de luxe au tourisme

L’immobilier de luxe a conduit à une structuration de l’offre d’hébergement dans le secteur touristique, insiste Sachin Mohabeer. Sans cette stratégie le pays n’aurait pas pu accueillir 1,38 million d’arrivées en 2019. «En 2010, avec un parc de 12 075 chambres, le pays comptait 934 827 touristes. En 2019, avec 13 511 chambres, les arrivées de touristes ont atteint 1 383 488. Tous hébergements confondus, sans la fourniture des 2 500

unités IRS, RES et PDS en tant qu’hébergement touristique, selon nos estimations, Maurice n’aurait pas pu accueillir 1,38 million de touristes car un déficit de quelque 3000 chambres est noté», analyse-t-il.

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