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Bronwyn Knight, CEO de Grit Real Estate Income Group : «Le marché de l’immobilier en Afrique continuera d’offrir des opportunités lucratives»

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Grit Real Estate Income Group (GRIT) a annoncé son intention d’acquérir une participation majoritaire dans Gateway Real Estate Africa. Qu’est-ce qui a motivé cette décision ?

L’acquisition de Gateway Real Estate Africa (“GREA”) et de son gestionnaire d’actifs nous donne accès à une équipe très expérimentée de professionnels du développement. Cela, dans un secteur où les barrières à l’entrée sont élevées, où le modèle économique est difficile à reproduire. Le portefeuille d’investissements de GREA offre un fort potentiel de croissance du capital, car il s’agit d’actifs de développement à haut rendement, pré-loués et entièrement financés sans développement spéculatif. GREA est encore moins risqué car il ne détient aucune banque foncière et le risque de construction est matériellement transféré à des partenaires de construction professionnels par le biais de contrats à prix fixe ou clés en main. L’acquisition nous permettra d’accéder à des actifs de type infrastructure à risque réduit d’une valeur de plus d’un milliard de dollars US dans des sous-secteurs d’avenir, notamment : l’industrie légère et les entrepôts logistiques, les centres de données  et le logement d’ambassade.

Quels sont les atouts de Gateway Real Estate Africa ?

GREA est une société privée de développement immobilier enregistrée à l’île Maurice. Elle est spécialisée dans la construction clés en main de logements pour des entreprises internationales et des détaillants qui souhaitent étendre leurs activités sur le continent africain. La société crée de la valeur pour les actionnaires par le développement, par les revenus locatifs des développements loués et par la vente d’actifs au moment opportun.

Depuis sa formation en 2018, Gateway Real Estate Africa a levé et déployé des capitaux dans des projets de développement au Kenya, en Éthiopie, en Ouganda, au Nigeria, au Ghana, au Maroc, à Maurice et au Mozambique, avec un pipeline de plus d’un milliard de dollars US.

GREA occupe une position unique sur le marché pour tirer parti de son savoir-faire collectif, de son ensemble de compétences uniques et de son approche dynamique des affaires afin de fournir aux investisseurs des rendements supérieurs. La société atteint cet objectif en s’exposant à des baux immobiliers à haut rendement libellés en dollars américains et dotés d’un fort potentiel de croissance. Elle dispose d’une option permanente pour conserver ou céder des actifs en fonction du cycle économique.

La société est positionnée comme le partenaire immobilier de choix pour plusieurs sociétés internationales et missions diplomatiques souhaitant étendre leur présence sur le continent africain. Cela signifie que la société évite les développements spéculatifs, chaque projet étant soutenu par un contrat de location à long terme avec une contrepartie internationale.

Comment évite-t-elle les développements spéculatifs ?

GREA développe des actifs en fonction des spécifications de ses clients et ne se limite pas à développer une classe d’actifs spécifique. Ses projets existants et en cours de développement comprennent ceux dans les domaines suivants : centres de données, les soins de santé, les loisirs, entrepôts et centres logistiques, centres commerciaux, hébergement d’entreprises spécialisées, bureaux d’entreprise et les centres commerciaux.

En raison de sa base de locataires de premier ordre, la plupart des baux de GREA sont libellés en dollars américains, les garanties de la société mère constituant une garantie supplémentaire. Certains des actifs sont loués sur une base triple net, le locataire couvrant les coûts d’entretien, l’assurance, les taux et les taxes.

L’équipe de gestion et d’investissement est composée de professionnels hautement qualifiés et expérimentés ayant une connaissance approfondie du développement immobilier et des investissements dans plusieurs juridictions du continent africain, avec une expertise spécifique en Afrique de l’Ouest et en Afrique de l’Est.

L’autonomisation des femmes est un point important de l’agenda de GREA, avec de nombreuses femmes occupant des postes de direction ou d’exécution. La société investit dans plusieurs projets de responsabilité sociale alignés sur les Objectifs de développement durable (ODD) des Nations unies en matière de promotion de l’égalité des sexes (ODD 5), du travail décent et de croissance économique (ODD 8), de santé et de bien-être (ODD 3) et de villes et communautés durables (ODD 11). Dans le cadre de sa stratégie opérationnelle, le GREA achète principalement des services auprès d’entreprises basées localement afin de fournir des opportunités d’emploi qui ont un impact positif sur les économies des pays cibles et sur la vie des citoyens du continent.

Concrètement, quelles seront les retombées de cette décision pour GRIT ?

La transaction entraînera une augmentation structurelle des rendements ciblés de Grit, qui passeront d’une croissance du rendement total inférieure à 12 % à une croissance prévue de plus de 13 % à 15 %. La croissance du rendement total comprendra un dividende élevé et croissant en dollars américains et une contribution accrue de l’augmentation de la valeur nette des actifs sur le pipeline de développement acquis auprès de GREA au cours des 36 prochains mois.

L’acquisition de GREA augmentera l’exposition de Grit aux développements et aux projets de développement à risque atténué, dirigés par des locataires, tandis que les opportunités de gestion des actifs et des installations débloqueront de nouvelles sources de revenus.

Quels sont vos objectifs au travers de cette acquisition stratégique ?

L’augmentation de capital de 215,6 millions de dollars US proposée par Grit et l’acquisition de GREA sont une opération de transformation qui repositionnera fondamentalement Grit. L’impact le plus important sera la réduction de l’endettement de Grit, qui passera de 53,1 % au 30 juin 2021 à 33,2 % après la transaction. La réduction des niveaux d’endettement permettra de maintenir la flexibilité du bilan afin de concrétiser les futures opportunités du pipeline, le produit de la levée de fonds étant destiné à régler des engagements tels que l’entrepôt de Bolloré au Mozambique et les garanties de Drive in Trading.

Il est important de noter que la transaction offre aux investisseurs une augmentation significative de leurs risques. Une fois approuvée, la transaction offrira aux investisseurs un rendement en dividendes immédiatement et entièrement couvert de plus de 9,6 % pour l’exercice 2022, sur la base du prix d’émission actualisé.

Nous sommes très enthousiastes à propos de la transaction, avec une forte demande de la part des actionnaires qui se sont déjà engagés pour plus de 68 % de la levée totale visée, et la confirmation du soutien des actionnaires existants qui représentent plus de 53 % des personnes habilitées à voter lors de l’assemblée générale du 14 décembre.

Les opportunités d’investissement en Afrique sontelles toujours aussi nombreuses et attrayantes dans le sillage de la crise sanitaire et économique ?

Nous pensons que le marché de l’immobilier en Afrique continuera d’offrir des opportunités lucratives, même si une plus grande spécialisation sera nécessaire du point de vue de l’investissement. La pandémie a changé le secteur de manière significative et nous constatons une forte demande pour les installations de soins de santé, comme le développement de l’hôpital St Helene Artemis à Curepipe par GREA.

Parmi les autres sous-secteurs émergents, citons le développement de centres de données, de centres industriels légers et logistiques, ainsi que de logements pour les ambassades. Les centres commerciaux communautaires continuent d’être défensifs en raison de la composition de leurs locataires, à savoir, des détaillants de proximité et de subsistance. Malgré des conditions commerciales toujours difficiles, nous observons des signes encourageants de reprise et nous avons récemment conclu de nouveaux baux pour certains de nos actifs commerciaux en Zambie, au Kenya et au Maroc. Ces baux témoignent également de l’importance que nous accordons à la gestion des actifs, qui a nécessité un changement de paradigme dans le sillage de la Covid-19.

Quelles sont les perspectives de croissance dans l’immobilier mauricien et africain ?

Nous pensons que l’île Maurice offre des perspectives de croissance intéressantes, notamment dans les sous-secteurs immobiliers spécialisés. Le développement de The Precinct, un complexe de bureaux à usage mixte de 10 000 m² à Grand Baie, en est un bon exemple. Non seulement le développement intègre les meilleures pratiques en termes de durabilité et d’écologie, mais il offre des solutions commerciales flexibles qui conviennent aux grandes entreprises et aux particuliers qui ne veulent pas travailler à domicile, le tout dans un cadre intégré avec des salles de conseil, le meilleur de la technologie, des restaurants et des magasins de détail disponibles.

Un autre exemple est le développement de 54 millions de dollars US de GREA pour l’hôpital St Helene Artemis à Curepipe et un développement en cours comprenant une unité d’oncologie de 135 lits à Coromandel. Ces développements permettront non seulement de fournir des soins de santé indispensables à l’île Maurice, mais aussi de soutenir la croissance économique pendant la phase de construction et au-delà, car ils ont le potentiel de positionner l’île Maurice comme un centre médical régional.

Le marché de l’immobilier en Afrique continuera d’offrir des opportunités lucratives, même si une plus grande spécialisation sera nécessaire du point de vue de l’investissement. Nous prévoyons une demande accrue pour les projets de type infrastructure, tels que les soins de santé, les centres de données et les entrepôts industriels légers et logistiques.

Quels sont vos projets pour 2022 ?

Notre principal objectif sera de mettre en œuvre la transaction une fois qu’elle aura été approuvée par les actionnaires. Cela va repositionner Grit de manière significative et permettre la reprise des dividendes entièrement couverts pour 2021, soit un rendement de plus de 9,6 % sur le prix d’émission. À l’avenir, nous créerons de la valeur à partir du pipeline de développement de GREA, dont les risques sont atténués, tout en poursuivant notre stratégie de recyclage des actifs afin de réduire l’exposition au commerce de détail. Cela devrait générer des rendements supplémentaires, tandis que le portefeuille plus important d’appartements réduira proportionnellement notre exposition aux actifs d’accueil. Nous prévoyons également que les opportunités de gestion des actifs et des installations ouvriront de nouvelles sources de revenus.

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