Rajeshwar Mancoo, Operations Manager et Company Secretary, Stantons : «Être en conformité donne un boost de confiance»

Le renforcement dans le pays des dispositions contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme pousse tous ceux travaillant avec notre juridiction à mettre en place des mesures de contrôle pour se conformer aux nouvelles dispositions légales tout en accentuant les contrôles appropriés. Cette contrainte a néanmoins un impact positif, souligne l’Operations Manager de Stantons.

Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent, les autorités ont mis en place l’Anti Money Laundering/Combating the Financing of Terrorism (AML/CFT). Quel est l’impact de cette nouvelle législation sur vos activités ?

La législation contre le blanchiment d’argent et le financement lié au terrorisme s’ajoute aux lois existantes et vient renforcer la lutte d’une façon beaucoup plus organisée. Les Law Enforcement Agencies (LEA) travaillent d’une façon plus structurée avec la participation des opérateurs surtout ceux classifiés en tant que ‘Reporting Entities’. L’application de la législation a été discutée et expliquée aux opérateurs à travers des webinars et workshops, ce qui a permis à une adoption rapide par tous.

L’approche des LEA, nous aide à mieux comprendre nos obligations et d’instituer les mesures de contrôle nous permettant d’être en conformité et de maintenir les contrôles appropriés.

Il faut prendre en compte que les mesures de vérification d’individus et la provenance de fonds et richesse existaient déjà dans le secteur. Le challenge était plus de développer une conscientisation au niveau du personnel sur les bienfaits d’être en conformité et d’adhérer aux contrôles établis, et ainsi développer une culture de conformité. Ce shift a nécessité l’effort collectif et l’impact fut positif. Un booste de confiance.

Concrètement, quelles sont les procédures auxquelles doivent désormais se soumettre les acquéreurs ?

Les procédures basiques restent les mêmes, mais nous devons nous baser sur le profile risque du client et de procéder à des vérifications plus approfondies sur le client, la provenance des fonds et, si besoin est, la source de richesse.

Les acquéreurs se plaignent souvent que les mêmes documents de vérification sont demandés à plusieurs niveaux par de différents opérateurs, dont les agents, les banques, le notaire et l’EDB, à de différents moments. Les acquéreurs peuvent être contraints à procéder à la certification des documents à plusieurs reprises afin d’assurer que les documents déposés restent valides pendant la durée de la procédure.

Les acquéreurs sous la formule VEFA sont soumis à des vérifications périodiques jusqu’au moment où la transaction est complétée et le bien livré. Pour une personne catégorisée comme ‘High Risk’, les vérifications périodiques sont plus fréquentes et ils peuvent même être sujets à une surveillance continue automatisée sur des systèmes maintenus par des agences internationales et des sources de presse.

Les vérifications périodiques peuvent nécessiter des demandes de documents et d’informations additionnels. Ceci peut très bien représenter des couts additionnels et aussi le facteur temps pour se procurer et transmettre ces informations.

Pensez-vous que cette procédure administrative puisse décourager certains investisseurs d’acheter des biens à Maurice ?

Les investisseurs sont généralement très sensibles en ce qui concerne la protection de leurs données personnelles. La pratique conventionnelle est que les investisseurs ont l’habitude de partager leurs informations sur la provenance des fonds et richesses aux banquiers.  Devoir fournir ces informations à un opérateur immobilier est quelque chose qui demande plus d’éducation et de confiance.

Il est important de bien noter que les principes de conformité sont applicables dans d’autres pays qui offrent des produits immobiliers similaires, et que dans ce contexte, l’aspect de facilitation comme atout compétitif risque de rester sans effets. La promotion de notre île serait donc lié à la qualité de nos produits, le retour sur l’investissement et l’accès à des modes de financement local.

A-t-il été nécessaire d’éduquer vos clients sur cette nouvelle législation ? Quelles ont été leurs réactions ?

Nos valeurs soulignent notre engagement envers nos clients, notre communauté et nos collaborateurs. Nous entretenons une relation très transparente et communiquons ouvertement avec nos clients, qui sont généralement bien avisés sur la partie juridique locale. Cela facilite la conclusion de l’investissement.

L’équipe de Stantons est à l’écoute de ses clients et facilite la compréhension des procédures locales. Stantons est aussi présent à travers notre site web, Facebook et LinkedIn entre autres.

Nos clients ont tendance à comparer les procédures et le coût d’investissement à ceux applicable dans leurs pays d’origine.  Ils auraient préféré un peu plus de flexibilité, mais en général ils comprennent bien l’importance de ces procédures. Il est à noter qu’une bonne partie de nos clients sont éligibles au permis de résidence avec l’acquisition d’une villa ou autre investissement, et ils sont bien au fait des procédures locales.

Les vérifications désormais nécessaires occasionne-t-ils des délais supplémentaires dans la procédure d’achat d’un bien immobilier ?

L’implémentation d’un système de vérification nécessite l’allocation adéquate de ressources humaines et d’investissement dans des outils informatiques, pour s’assurer que les contrôles n’impactent pas sur les ventes, et surtout l’expérience client. Il faut néanmoins prendre en considération que les contrôles additionnels peuvent très bien occasionner des retards due à l’attente des documents et de vérifications additionnelles, surtout s’il est nécessaire de faire une vérification plus poussée pour des clients qui présentent un risque plus élevé. Ceci est connu comme un « Enhanced Due Diligence »

Des documents tels que des lettres de référence bancaires ou des documents justificatifs de sources indépendantes impliquent souvent un délai supplémentaire.  Dans certains cas ceci peut bien causer la frustration des acquéreurs, et peut aussi impacter sur la conclusion de la vente et le cashflow du promoteur. La fermeture de nos frontières a aussi contribué à des retards additionnels sur beaucoup de projets.

Quels sont, selon vous, les avantages du AML/CFT ?

Le projet global de AML/CFT est un projet pour la protection sociale au niveau global, ce qui nécessite la contribution de tous – «Think globally, act locally».

Cette lutte vise à réduire des fléaux qui rongent notre société. La contrefaçon représente la source de fonds la plus importante au niveau mondial vers le blanchiment d’argent. Notre ile note une source considérable d’argent illicite provenant du trafic de drogue.

L’enjeu est important et concerne principalement le bon fonctionnement de notre société et notre économie. L’effort concerté des LEA, du secteur public et des opérateurs locaux fut très important pour reclassifier l’Ile Maurice en tant que pays en conformité avec les recommandations du GAFI. Nous espérons désormais que l’économie pourra reprendre surtout avec la reclassification de notre Ile et l’ouverture de nos frontières.