Smart city et urbanisme : l’attrait demeure malgré la crise
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La pandémie de la Covid-19 et la crise sanitaire et économique qui en découle n’ont en rien entamé l’ardeur des investisseurs dans ces nouvelles villes écologiques et intégrées qui bourgeonnent dans l’île. En effet, après un ralentissement noté dans la concrétisation des projets et la progression des travaux de construction, l’on note un regain d’intérêt dopé par le ‘new normal’ où l’on sera amené à aspirer à l’autosuffisance dans un environnement écologique.
Freinés par la crise sanitaire et les confinements successifs, les travaux de construction des différentes smart cities à travers l’île ont repris ces dernières semaines alors que de nombreuses incertitudes demeurent, aussi bien au niveau économique que sanitaire. Ces projets, qui ambitionnent de réinventer la ville de demain, redessinent par la même occasion le visage de l’île et entendent offrir à leurs résidents mais aussi à ceux qui y travailleront un cadre propice pour tous leurs besoins.
Mais en attendant de pouvoir accueillir les premiers citadins, les promoteurs, confrontés à un calendrier entièrement chamboulé depuis un peu plus d’un an, ont entamé une course contre la montre pour achever les travaux. «La crise sanitaire a eu un impact sur l’avancement de nos chantiers. Nos équipes sur le terrain mettent les bouchées doubles et font tout ce qu’elles peuvent pour rattraper les retards accumulés», souligne Johan Pilot, Chief Executive Officer d’ENL Property Limited. Même constat du côté de la smart city de Mont Choisy, où la crise sanitaire est venue contrarier d’importants projets d’investissements.
«Lors du premier confinement, en 2020, le groupe pilotait six projets, pour lesquels les investissements avoisinent les Rs 3,5 milliards. Cela représente un montant non négligeable dans un contexte économique miné par le coronavirus. Malheureusement, le second confinement, décrété cette année, a entraîné un retard allant jusqu’à deux mois dans leur développement», explique Jyoti Jeetun, CEO du Groupe Mont Choisy. Et si les travaux de construction ont repris en avril 2021, notamment pour le lotissement résidentiel Bois des Champs et le centre de loisirs, le promoteur prévoit cependant un ralentissement de son activité alors que ses principaux marchés pour les résidences de luxe, tels que l’Afrique du Sud et l’Europe, en particulier la France, ont été très touchés par le coronavirus.
En effet, la situation économique plus qu’incertaine ne semble pas inquiéter outre mesure les principaux promoteurs de l’île et cela malgré la baisse de la demande constatée pour certains projets. «Suite à la vague de départs de nombreux expatriés de Maurice suivant la situation compliquée engendrée par la pandémie, le marché de l’immobilier a certainement été impacté, ce qui a également eu des répercussions sur le cours de notre monnaie nationale. L’immobilier étant toutefois une valeur refuge autant pour notre clientèle locale qu’étrangère, nous sommes confiants que ce marché va continuer à se renforcer», soutient Joël Bruneau, Managing Director du département Immobilier au sein du groupe Medine.
LES INVESTISSEURS PRUDENTS
Un constat partagé par Johan Pilot : «La crise sanitaire, qui a conduit à la fermeture de nos frontières, a définitivement eu un impact sur nos ventes auprès de la clientèle étrangère, qui représente 15 % de nos prospects. Pour le moment, la demande locale permet de maintenir un niveau d’activités suffisant et ainsi soutenir le marché. La smart city de Moka est moins impactée quant à la commercialisation de ses projets, étant donné qu’elle a atteint un niveau plus avancé de son développement.»
Malgré le contexte économique compliqué, il semblerait que l’attrait des investisseurs pour le marché immobilier mauricien se maintient. Une tendance plutôt rassurante à l’heure où les promoteurs doivent faire face à la flambée des prix des matériaux de construction et à la dévaluation galopante de la roupie. «Les investisseurs restent prudents. Cependant, nous sentons que la confiance est de retour, surtout depuis la campagne de vaccination nationale et l’annonce de la réouverture de nos frontières. Cela rassure. Nous sommes convaincus que la confiance des investisseurs reviendra progressivement au niveau d’avant la crise. L’intérêt des investisseurs pour la Montebello Smart City n’a pas diminué», constate Johnny Leung, General Manager du pôle MaxCity Projects.
À Moka, où la demande pour les biens résidentiels et commerciaux n’a cessé de croître ces dernières années, l’on se dit très optimiste quant à la commercialisation de la smart city. «En ce moment, Moka est sans doute l’une des régions les plus attractives de l’île en matière d’immobilier. Grâce à nos investissements dans un développement planifié et durable ces dernières années, la région propose aujourd’hui un cadre de vie et de travail idéal avec des infrastructures de grande qualité. Il faut aussi souligner que les biens immobiliers représentent une valeur refuge en temps de crise économique. En outre, les taux d’intérêt sont historiquement bas, ce qui est extrêmement favorable à l’investissement. Tous ces facteurs font que nos ventes se portent bien», explique Johan Pilot.
Tous les promoteurs s’accordent sur une chose : il faudra deux ou trois ans avant que la situation ne revienne tout à fait à la normale. «Nous pensons que l’impact sur l’investissement immobilier s’échelonnera sur quelques années. Nous croyons à la contribution du secteur de l’immobilier à Maurice, mais surtout à celle de notre destination», soutient Jyoti Jeetun. Doucement mais sûrement, les Smart Cities s’imposent dans le paysage local et deviendront demain les nouveaux centres névralgiques du pays.
Uniciti, la smart city de l’Ouest
L’histoire de Medine, fondé en 1911, est intrinsèquement liée à celle de Maurice. Acteur majeur de l’industrie sucrière et cannière du pays depuis plus d’un siècle, Medine a su passer d’une mono-industrie, essentiellement basée sur la canne à sucre, en un groupe diversifié et centré autour de quatre pôles ; à savoir, l’Agriculture, l’Éducation, Sports & Hospitality et l’Immobilier. Pionnier de l’industrie cannière, Medine se veut également être un groupe précurseur dans chacun de ses secteurs d’activité et a notamment réalisé le premier développement résidentiel de luxe de type IRS, le Tamarina Golf Estate, et accueille annuellement plus de 400 000 visiteurs à Casela Nature Parks, qui se positionne depuis plusieurs années comme le premier parc de loisirs du pays.
Dans le cadre de cette diversification de ses activités, Medine a publié en 2005 son Master Plan qui prévoit le développement cohérent et harmonieux d’une importante partie de son patrimoine foncier de 10 000 hectares, stratégiquement situé sur la côte ouest de l’île. Ce plan directeur, qui établissait la planification d’une nouvelle ville dans l’ouest du pays a, par la suite fait l’objet d’une série de transformations pour définir une nouvelle orientation stratégique : la création d’Uniciti, une smart city dont le vecteur principal est l’éducation et ce, à travers la création d’un Education Hub international et intégré. L’ambition du Groupe est de développer cette ville, déjà en matérialisation depuis quelques années, autour de l’économie du savoir, positionnant l’Uniciti Education Hub comme la référence dans la région de l’océan Indien en matière d’éducation, avec une offre éducative allant de la crèche à la formation aux entreprises avec pour fer de lance l’enseignement supérieur.
Smart City Uniciti, le département immobilier de Medine, a lancé en mai dernier la toute première phase de son développement résidentiel avec des terrains à bâtir hors du commun situés dans le quartier d’Oceanside. Cette première phase, qui comprend trois voisinages distincts au développement harmonieux («The Village», «The City Garden» et «The River»), offrira aux habitants un lieu de vie sûr et dynamique au cœur d’une nature florissante. Accessible aussi bien aux Mauriciens qu’aux expatriés détenteurs de Residence, d’Occupation, ou de Permanent Permits, ce développement résidentiel a été conçu par une équipe d’experts internationaux et locaux qui y ont notamment appliqué le concept de pocket neighbourhoods, une première en son genre à Maurice. S’étendant sur près de 28 hectares idéalement situés sur la côte ouest, à quelques minutes du centre d’Uniciti et sur les hauteurs de Flic-en-Flac, cette première phase de développement du quartier d’Oceanside comprend 272 terrains à bâtir avec une superficie variante entre 375 et 1 520 m2 , et sont commercialisés à partir de Rs 3,1 millions.
Par ailleurs, nos équipes s’attellent en ce moment même à la préparation de la première phase d’unités bâties, cette fois au sein du quartier Central. Les 49 unités résidentielles (villas, townhouses et appartements) disposent d’une localisation exceptionnelle à quelques minutes à pied de toutes les facilités de la Smart City, ainsi que d’une architecture réfléchie qui invite la nature dans les intérieurs. Avec un lancement prévu dans les prochaines semaines, ce projet sera rapidement suivi de la mise sur le marché de nouveaux terrains à bâtir limitrophes à ces unités bâties et avoisinant le centre sportif et médical de SPARC ainsi que les écoles primaire et secondaire de Westcoast International. Medine est coté sur le marché officiel de la Bourse de Maurice et la SEM.
Compagnie de Beau Vallon Ltée : façonner le sud de l’île
Miser sur l’authenticité du sud de l’île pour proposer des offres immobilières d’exception. C’est le pari relevé par la Compagnie de Beau Vallon Ltée, qui travaille actuellement sur deux projets d’envergure : ceux des berges de Beau Vallon et Pointe d’Esny Le Village. «En tant que principal propriétaire foncier de la région, nous avons mis sur pied un plan d’aménagement régional, pour un développement contrôlé du Sud-Est, afin que la région ne perde pas son authenticité, son cachet. Le Sud-Est sera une région pionnière à de nombreux niveaux, avec un écoquartier, un plan de restauration de la flore et de la faune endémiques ambitieux, plusieurs initiatives agroécologiques… La région se développe en suivant un modèle durable tenant compte des impératifs globaux contemporains», explique Christophe Curé, Group Property Manager. Développé sous le Property Development Scheme (PDS), Pointe d’Esny Le Village s’articule autour d’un «poumon vert» d’environ 30 arpents. Le projet, explique le promoteur, comprend des terrains à bâtir réservés aux Mauriciens, ainsi que des unités résidentielles (appartements, duplex et villas) disponibles aux Mauriciens et aux étrangers. Il a été conçu comme un véritable village avec sa place centrale, ses petits commerces de proximité, une école, un centre sportif. Le tout à proximité d’un des plus grands et des plus beaux lagons de l’île, accessible à travers un Beach Club exclusif. Autre projet sur lequel travaille l’entreprise : Les Bergers de Beau Vallon. Cet écoquartier à usage mixte, adapté au contexte insulaire et tropical entend répondre à la demande croissance pour des biens immobiliers dans la région Sud-Est. Ce quartier, assure le promoteur, «privilégiera la mobilité douce pour partager avec les habitants une nouvelle façon de vivre la ville». Par leur proximité immédiate avec Mahébourg, les Berges de Beau Vallon s’inscrivent dans le National Regeneration Programme de Mahébourg amorcé par les autorités en octobre 2019.
Moka Smart City, le cœur de l’île !
En ce moment, Moka est sans doute l’une des régions les plus attractives de l’île en matière d’immobilier. Moka Smart City s’est imposé comme une marque forte, avec une promesse d’authenticité et de modernité qui se vérifie dans les nombreuses réalisations d’ENL en termes d’urbanisation. L’expansion de Moka, le cœur de l’île s’adresse à tous les acteurs, y compris les promoteurs immobiliers, mais aussi les entreprises et entrepreneurs qui souhaitent s’implanter dans la région et toute personne vivant, travaillant, étudiant ou de passage dans la ville. Moka se compose de différents quartiers mixtes, comprenant des zones résidentielles, commerciales, des écoles et universités, centres médicaux et sportifs ou encore des quartiers d’affaires, tous déjà animés de jour comme de nuit. Aujourd’hui, Moka, c’est plus de 26 000 habitants, 1 500 commerces et entreprises implantés, 26 institutions éducatives, 3 centres commerciaux dont le plus grand de l’île (Bagatelle), 13 centres médicaux et paramédicaux et bien plus encore. D’abord, les appartements aux Promenades d’Helvétia ont trouvé preneurs et il ne reste plus que quelques duplex disponibles. Les trois lotissements commercialisés au cours de l’année financière précédente, à savoir, l’Avenir, Bagatelle Hills et Les Berges de Courchamps 1, ont tous été réservés en quelques semaines. S’agissant des espaces commerciaux, la situation est quelque peu différente compte tenu de la situation sanitaire. Oficea prévoit que de nombreuses entreprises réduiront la superficie des espaces qu’elles louent actuellement. Cela dit, le bilan d’Oficea pour les mois écoulés reste positif, car l’entreprise a pu louer 1 515 m² supplémentaires aux locataires, et des espaces d’une superficie totale de 1 250 m² à de nouvelles entreprises. Pour l’immobilier résidentiel, une hausse sur les infrastructures de loisirs et les espaces verts qui existent autour des biens proposés est attendue. La Promenade et le parc, qui sera bientôt aménagé, sont autant d’atouts qui apportent un véritable plus à leur clientèle. De plus, la plupart des maisons, appartements et penthouses offrent une vue exceptionnelle sur la chaîne de montagnes de Moka.
Mont Choisy Limitée, une ville intelligente dans le Nord
FONDÉE en 1820, la compagnie de Mont Choisy Limitée (Groupe Mont Choisy) est une société de développement immobilier de premier plan qui connaît actuellement une transformation majeure. D’un petit domaine sucrier familial, elle est devenue aujourd’hui une organisation importante et diversifiée. Au cours des cinq dernières années, le groupe a enregistré une croissance et une expansion considérables, devenant ainsi une entité d’intérêt public et un acteur majeur du développement dans le nord de l’île grâce à ses activités, telles que la promotion immobilière, le golf et d’autres offres de loisirs ainsi que des activités commerciales.
Le groupe a reçu un certificat de ville intelligente pour le développement d’installations commerciales, de détail, de loisirs, de restauration et de divertissement, de bureaux, d’écoles, d’équipements médicaux, d’une promenade et d’un boulevard, d’unités résidentielles et de logements abordables sur 223 hectares de terrains stratégiquement situés à Grand-Baie. Le groupe nourrit la vision de transformer la région de Grand-Baie en une destination inclusive, intégrée et durable basée sur le concept de Vivre, Travailler et Jouer. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une société cotée en Bourse, le Groupe Mont Choisy a adopté les meilleures pratiques en matière de gouvernance d’entreprise tout en se forgeant une solide réputation fondée sur ses valeurs fondamentales d’intégrité, de professionnalisme, d’excellence, de diversité et de responsabilité. Le modèle de développement que la société a adopté ne se limite pas à mettre l’accent sur les activités commerciales afin de maximiser les profits, mais aussi à mener ses activités en respectant les normes éthiques et les valeurs les plus élevées telles que l’intégrité, l’équité, la dignité et le respect des personnes, ainsi qu’une philosophie d’égalité des chances, tout en mettant l’accent sur le développement durable et la protection de l’environnement. L’objectif est d’avoir un modèle de développement basé sur une approche inclusive envers toutes ses parties prenantes.
Le Groupe Mont Choisy est une société privée gérée par un conseil d’administration composé de membres de la famille et d’un PDG du Groupe, indépendant des actionnaires.
Un certain nombre de projets sont actuellement en cours de réalisation tels que Bois des Champs, un développement résidentiel abordable de 159 parcelles, qui a été conçu par G+F Architects. Lancé en juillet 2020, ce projet cible principalement les acheteurs mauriciens. Mont Choisy La Reserve, un autre projet qui fait partie de la Smart City, est en cours de réalisation. Composé de villas, de penthouses et d’appartements de luxe, ce développement luxueux a été conçu par des maîtres d’œuvre de renommée mondiale, WATG (Londres) avec Macbeth Architects. Le Boulevard de Mont Choisy, élément phare de la Smart City, qui deviendra le pivot central du développement, s’étend sur 4 km de sentiers pédestres et cyclables, reliant Grand-Baie à Triolet.
Auparavant, le groupe a développé Le Parc de Mont Choisy, un ambitieux projet résidentiel haut de gamme dans le cadre de l’Integrated Resort Scheme (IRS). Ce projet, composé de 210 villas et appartements de luxe, conçu par l’architecte de renommée internationale Stefan Antoni, est situé entre la plage publique de Mon Choisy et le cœur de Grand-Baie. Les unités ont été achevées avec succès et livrées en 2018. La mise en œuvre de Mont Choisy Le Parc a nécessité des investissements à hauteur d’environ Rs 7 milliards. En parallèle, le groupe Mont Choisy a développé Mont Choisy Le Golf qui a été inauguré en novembre 2017. Conçu par Peter Matkovich, ce parcours de golf de championnat de 18 trous est unique dans le Nord. Le groupe a investi près de Rs 1 milliard dans le parcours de golf et le club-house, qui est depuis devenu le projet le plus emblématique du Groupe.
Ashvin Seeboo (CEO, pôle immobilier du groupe Trimetys) :
«Les Mauriciens constituent 82 % de nos acheteurs»
La crise sanitaire a chamboulé le calendrier des travaux de bon nombre de projets. Quelles mesures avez-vous prises pour surmonter cette difficulté ?
Suite au premier confinement en mars 2020, il y a eu un recul des ventes immobilières pendant quelques mois. Cependant, depuis le début de l’année, nous avons vu un regain d’intérêt pour la pierre. Les investisseurs et épargnants, qu’ils soient locaux ou étrangers, sont encouragés à investir dans l’immobilier et le foncier.
Avec toutes nos infrastructures complétées, l’implantation de la C-Care Clinic Cap Tamarin et du centre commercial Super U – Coeur Cap Tamarin, notre smart city inspire confiance. Au niveau de nos projets résidentiels, nous avons revu notre schéma de travail afin de rattraper le retard dû aux confinements et repensé certains de nos projets afin de nous adapter aux nouvelles demandes.
Dans un contexte économique plus qu’incertain, les investisseurs sont-ils toujours prêts à investir massivement dans ces projets? Comment vous y prenez-vous pour maintenir l’intérêt ?
Plus qu’une smart city, Cap Tamarin se veut être un Smart & Happy Village où il fait bon vivre, travailler et se relaxer. Idéalement situé sur la côte ouest, région prisée par les étrangers et locaux, et bénéficiant d’un climat agréable tout au long de l’année, le projet attire de nombreux acheteurs. Cap Tamarin dispose déjà des atouts nécessaires pour être un endroit d’exception : une clinique, des écoles, des commerces et restaurants, un club de sport, bientôt un parc en bordure de rivière. De plus, les Gorges de la Rivière-Noire, la baie de Tamarin, des spots de golf sont à deux pas et à moins de 15 minutes des installations les plus éloignées.
Avec un potentiel de rendement élevé, l’offre résidentielle de Cap Tamarin est aussi la promesse d’un investissement sûr. En effet, les appartements au sein de Cap Tamarin ont enregistré ces dernières années en moyenne 6,5 % de rendement locatif et 15 % de plus-value par an. De plus, les investisseurs institutionnels, en quête de valeurs refuge, se tournent vers l’immobilier afin de diversifier leurs portefeuilles d’investissement.
Où en êtes-vous dans la commercialisation des biens résidentiels et commerciaux ?
Depuis le début de la commercialisation, nous avons enregistré des ventes d’une valeur d’un milliard de roupies, dont un quart pendant le deuxième confinement. Notre projet a beaucoup séduit les Mauriciens, qui constituent 82% de nos acheteurs.
Montebello, une vie urbaine en pleine nature
LE 1er juillet 2021, Montebello Smart City a commencé ses travaux, un projet de ville intelligente qui nécessitera un investissement d’environ Rs 900 millions pour la première phase de son développement. MaxCity Properties et son partenaire, HV Holdings, sont les principaux promoteurs de cet important projet de développement immobilier dans la périphérie de la capitale. Ils ont puisé dans leur expertise et leur solide connaissance du marché immobilier pour concevoir cette smart city. Ces deux investisseurs ont confié à MaxCity Asset Managers, la branche gestionnaire des projets de MaxCity, la supervision de l’exécution du projet et de sa promotion. La Montebello Smart City, future ville intelligente, sera située entre l’autoroute M1 et la Grande Rivière Nord-Ouest. Ce site offre une connectivité sans pareille avec les deux principaux pôles économiques de l’île : Port-Louis (vers le Nord) et la Cybercité d’Ebène (au Sud). Cette connectivité sera encore améliorée grâce à la nouvelle route et le nouveau pont (surplombant la Grande Rivière Nord-Ouest en phase de finalisation), reliant la route A1 et l’autoroute M1.
La situation géographique n’est pas le seul atout de ce site. C’est un écrin de verdure unique, à la fois proche de zones d’intense activité urbaine et pourtant si retiré et paisible. Traversant le site au milieu, le Ruisseau St Louis est conservé en tant qu’atout environnemental. La création d’une zone tampon (un corridor fluvial), longeant le ruisseau, favorisera ce lien avec la nature si essentiel à l’équilibre des résidents et des employés.
La Montebello Smart City se veut un lieu de vie exceptionnel, intégrant le style de vie urbain, les loisirs et la nature. La Montebello Smart City s’inscrit dans un environnement déjà développé. Avec une éventuelle population active estimée à plus de 10 000 personnes, cette ville intelligente favorisera la création d’entreprises et d’emplois de par son intégration avec l’économie et le tissu urbain. À terme, ce projet générera environ 6 500 emplois et sera réalisé en deux phases. Dans un premier temps, les travaux porteront sur le développement du «hub commercial» de la smart city, situé dans la partie nord du site, la plus accessible depuis les différents axes routiers. Il comprendra, entre autres, des espaces bureaux et des showrooms, un centre commercial, un quartier résidentiel (villas, maisons et appartements), des immeubles de bureaux et éventuellement un business hôtel. L’artère principale sera un des points de repère essentiels de la Montebello Smart City et abritera le centre commercial ainsi que les zones piétonnes. À l’avenir, les résidents pourront aussi profiter d’un centre de remise en forme doté des dernières installations sportives.
