Kentish Moorghen (Directeur de l’agence Prime Pillar) « Il est temps de créer un indice des prix de l’immobilier… »

« On ne peut pas décider du prix de vente d’un projet en fonction du profit»

BUSINESSMAG. Le secteur de l’immobilier a évolué durant ces dix dernières années. Quelle est votre analyse du marché sur la dernière décennie ?

L’immobilier est un secteur dynamique, d’où une hausse du taux d’investissement à Maurice. L’Integrated Resort Scheme (IRS), le Real Estate Scheme (RES) et le stimulus package y ont également contribué.

Le pays n’a pas été affecté par la crise américaine des sub-primes. Au contraire, il y a eu une hausse record des projets immobiliers sur le marché local, même si l’on a pu constater un rééquilibrage du marché du fait d’une trop grande spéculation. En fait, il est temps de créer un indice des prix de l’immobilier pour protéger le secteur d’une surévaluation. L’autre faiblesse du secteur, c’est l’absence d’étude du marché avant la mise sur pied d’un projet.

On ne peut pas décider du prix de vente d’un projet en fonction du profit. Le coût doit être sustainable dans la durée. Certains projets mettent du temps à démarrer parce que les prix proposés ne sont pas en phase avec la réalité du marché.

BUSINESSMAG. La surévaluation est-elle un fait actuel dans le secteur de l’immobilier ?

Malheureusement oui ! Une demeure avec vue sur la mer n’est pas comparable à celle qui offre une vue sur un cimetière. C’est la raison pour laquelle nous utilisons les termes primary location et secondary location pour évaluer le coût d’un projet. Il y a aussi l’éventualité qu’une primary location soit appelée à devenir une secondary location. Un indice des prix serait alors d’une grande utilité.

BUSINESSMAG. Vous avez déjà émis des réserves quant à la hausse du nombre de « shopping malls » à Maurice. Pourquoi ?

Lorsqu’il y a plusieurs possibilités de shopping sur un seul axe, cela devient un problème. Bagatelle, la région d’Ebène, le Trianon Shopping Park et le centre commercial Jumbo, par exemple, se trouvent tous sur le même axe. Ce qui n’est pas avantageux.

Le pouvoir d’achat appartient à ceux qui n’ont pas beaucoup de temps à perdre dans la circulation. Il y a donc un besoin de shopping convenience. Un loyer dans le centre coûte une fortune. Sans compter que Maurice compte 1,2 million d’habitants. Vu sous cet angle, le shopping est disproportionné dans le centre par rapport aux autres régions.

Cela dit, l’idée de faire de Maurice une île hors-taxe est une bonne initiative. Cela pourrait permettre l’ouverture de l’espace aérien afin d’attirer les touristes dans nos shopping malls.

BUSINESSMAG. La crise économique dans la zone Euro a-t-elle un impact sur la vente et le marketing dans le secteur immobilier local ?

Une récente étude a révélé que 21 % des Français vivaient en découvert bancaire. Mais elle ne concerne pas les investisseurs des projets IRS. La crise dans la zone Euro aura certainement des répercussions sur le marché immobilier local, mais c’est aussi un blessing in disguise car les hauts salariés seront appelés à investir dans des pays comme Maurice, pour assurer la sécurité de leur argent.

D’autre part, le Board of Investment (BoI) fait du bon travail afin de positionner Maurice comme une destination dans laquelle investir sur le plan immobilier. On note également une forte tendance à investir dans les projets RES.

BUSINESSMAG. La présentation du Budget 2013 est prévue pour le 9 novembre. Quelles sont vos attentes pour les secteurs de l’immobilier et de la construction ?

Je m’attends à ce qu’on réintroduise le stimulus package et que le Registration Duty soit revu à la baisse.

Les acteurs du secteur immobilier ont constaté que les touristes préfèrent les service apartments au détriment des hôtels, surtout lorsqu’ils viennent en famille. Il faudrait présenter des mesures pour encourager les petits opérateurs, comme, par exemple, revoir les frais de douane sur les produits de décoration intérieure.

Je maintiens aussi que l’introduction d’un property index est un must pour protéger le marché. L’investissement est primordial pour la bonne marche du secteur. D’où la nécessité d’amender la Property Restriction Act afin d’encourager les Permit Residence Holders à investir. Le secteur tirera également profit d’une remise à zéro de la Capital Gains Tax.