Stratégie immobilière : le BoI mise sur la diversification

Afin de booster l’immobilier qui a déjà atteint une certaine maturité, le BoI entend se concentrer notamment sur les secteurs éducatif et manufacturier.

La diversification sera le maître-mot de la stratégie immobilière du Board of Investment (BoI) pour l’année en cours. « Le secteur a déjà pris son envol et a atteint une certaine maturité. Les chiffres en témoignent, d’ailleurs. Nous devons miser sur d’autres secteurs susceptibles de générer des Investissements directs étrangers (IDE). La stratégie du BoI pour l’année en cours sera davantage axée sur la diversification », indique Ken Poonoosamy, Managing Director du BoI.

Cette diversification, Ken Poonoosamy la conçoit à deux niveaux, celle des créneaux et celle des marchés. Quant aux pôles qui mobiliseront l’attention du BoI, ce sont les secteurs éducatif et manufacturier, les services de santé et financiers et les activités du port franc. « Le marché de l’immobilier est intrinsèquement lié à l’économie dans son ensemble. Le développement des autres secteurs en stimule la croissance », explique notre interlocuteur.

S’agissant des marchés, Ken Poonoosamy mise sur l’élargissement du portefeuille de clients en diversifiant et en consolidant les assises existantes en Inde, en Chine, en Afrique du Sud et au Moyen-Orient. C’est dans cette perspective que le BOI mobilisera des ressources pour accroître la visibilité de la destination mauricienne.

Défis à relever

Or, plusieurs défis plombent ces initiatives. « Il faudrait que l’on arrive à résoudre le problème de la barrière linguistique pour faciliter notre participation aux foires commerciales en Chine. La connectivité aérienne constitue un autre souci qu’il s’agira de régler afin de dynamiser les échanges avec ces régions », observe le Managing Director. Il se dit néanmoins satisfait de la campagne publicitaire pour le projet City View qui a su attirer « pas mal de promoteurs chinois ».

D’un point de vue conceptuel, le BoI privilégiera le développement des mixed concepts et l’urban regeneration. « Nous tenons à ce qu’il y ait plus de projets intégrés que de projets stand-alone pour donner une plus-value aux biens mais également assurer la viabilité à long terme des projets. Par exemple, au lieu de créer un bâtiment commercial unique, nous préférons un centre commercial assorti d’une phase résidentielle comme Grand Baie La Croisette », explique Sachin Mohabeer,
Assistant Director du pôle Hospitality and Property Development au BoI. « Pour le concept d’urban regeneration, nous voulons attirer des IDE en vue de rénover les villes, y compris les anciens centres commerciaux. »

Cette stratégie alimente l’optimisme du BoI de par un climat mondial prometteur avec la reprise annoncée de l’économie sur nos principaux marchés: Etats-Unis, Europe, Chine et Inde. « Avec une performance des plus honorables en 2012, en dépit de la situation économique difficile, le BoI est optimiste quant au pôle immobilier pour l’année 2013 », indique Ken Poonoosamy.

Les projets IRS

Les ventes des projets Integrated Resort Scheme (IRS) ont crû de 53 % sur la période 2011-2012, ce qui représente une hausse de 33 % en termes d’investissement. Soulignons que le gros des investissements directs étrangers (IDE) provient de la zone euro, avec en tête de liste la France (35 %). En deuxième position, on retrouve notre voisin de la région, l’Afrique du Sud (28 %), suivi par la Grande-Bretagne (18 %). Les Mauriciens ont également fait l’acquisition des projets IRS (9 %). Des investissements moins importants proviennent d’autres pays d’Europe : la Hollande (3 %), la Belgique (3 %) et la Suisse (4 %).

« Au début, les investisseurs étaient pour la plupart d’origine française. Ensuite, il y a eu des investisseurs de la Grande-Bretagne, d’Afrique du Sud, de la Suisse, de la Belgique et de l’Inde », précise Sachin Mohabeer.

Deux gros projets IRS démarreront en 2013, soit le projet Cliff of Maconde et un autre à Mont-Choisy.

Bilan après une décennie

7 milliards. C’est le montant total des Investissements directs étrangers (IDE) que le BoI a récoltés pour le secteur de l’immobilier en 2012. « Ces IDE proviennent notamment des projets Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES), des centres commerciaux, immeubles de bureaux et des ventes d’unités sous l’Invest Hotel Scheme (IHS) », indique Sachin Mohabeer, Assistant Director du pôle Hospitality and Property Development au BoI. Rappelons que l’immobilier affiche une certaine constance depuis 2008, en dépit de la crise des subprimes et de la crise subséquente de la zone euro. Il a généré Rs 5,9 milliards en 2008 ; 6,4 milliards en 2009 ; 5,6 milliards en 2010 et 7,3 milliards en 2011.

À noter que depuis 2002, le secteur a pris un nouveau départ avec l’introduction du concept IRS. Une décennie après, il s’est diversifié avec cinq catégories de projets immobiliers : les résidences (IRS, RES), les projets commerciaux (centres commerciaux, boutiques hors-taxe), les espaces bureaux, les projets hôteliers (par exemple, les projets sous l’IHS) et les projets industriels (parcs d’affaires et/ou industriels).

Les projets RES

165 unités Real Estate Scheme (RES) ont été vendues en 2012 pour un montant de Rs 2,9 milliards, ce qui représente une hausse de 62 % en termes de ventes par rapport à 2011 où celles-ci se chiffraient à 101. Les investissements ont donc augmenté de 56 %.

Les ventes des projets RES affichent une croissance soutenue, passant de 51 ventes en 2009 à 165 ventes en 2012. 47 % des ventes ont été faites aux Français et 36 % aux Sud-Africains. Les Mauriciens ont acquis 10 % des projets RES tandis que les Indiens ont acheté 3 % des unités et les Britanniques, 4 %. 28 projets sont actuellement en construction, la plupart dans le Nord et l’Ouest.

Les projets commerciaux

« En 2008, on parlait de faire de Maurice une shopping destination. Le BoI a donc procédé à une campagne de marketing intensive en ce sens », explique Sachin Mohabeer. Il ajoute que pour répondre à la demande du marché, plusieurs autres centres commerciaux ont vu le jour. « Mais contrairement aux projets IRS et RES, les développements de centres commerciaux ne sont pas réglementés. En outre, les investisseurs ne sont pas très partants pour investir dans ces types de projets immobiliers », indique-t-il.

Les projets hôteliers

« Les promoteurs mauriciens montrent un certain intérêt pour les projets Invest Hotel Scheme (IHS) à Rodrigues. Le projet Long Beach est déjà complété et d’autres sont actuellement à l’étude », souligne Sachin Mohabeer.

Les business parks

Une Airport City est en gestation aux abords de l’aéroport national. La phase de construction de ce projet démarrera en 2014. « Ces business parks aideront à positionner Maurice comme plateforme entre l’Asie et l’Afrique dans le cadre de l’ambition étatique de faire de notre île un centre financier dans la région », observe Ken Poonoosamy.