Par Ashwin Chinnayya, directeur d’agence et partenaire à Select Property Services Ltd
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat dans le contexte d’une vente immobilière soumise à une réglementation précise stricte prévue par le code civil mauricien, par lequel l’acheteur, que ce soit un investisseur étranger et/ou un citoyen mauricien, acquiert un logement sur plan et /ou à construire ou en cours de construction, et signe ce contrat spécifique devant le notaire. Aujourd’hui, la plupart des achats dans le neuf se font par ce biais. Le terme souvent utilisé à Maurice pour ce genre de contrat est la “vente sur plan”.
Les contrats proposés en VEFA procurent une meilleure assurance aux acheteurs, car ceux-ci leur permettent de profiter d’une garantie bancaire liée à leur achat immobilier, nommée la ‘GFA’ (Garantie Financière d’Achèvement). Sous réserve d’échec du promoteur, la banque s’assure que le projet soit mené à terme et livré conformément au cahier des charges établi.
La première étape pour l’acheteur consiste à évaluer sa capacité de paiement afin de déterminer son budget. Pour cela, il s’adresse à son établissement bancaire actuel ou contacter son agence conseil qui lui trouvera l’offre de prêt la plus avantageuse. Après avoir déterminé sa capacité d’emprunt, la recherche de logement en VEFA démarre, en prenant contact avec les promoteurs pour connaître les programmes neufs en cours.
Lorsque le programme neuf est trouvé, un contrat de réservation est signé. Ce contrat doit comporter plusieurs mentions obligatoires dont le descriptif détaillé du logement, le prix prévisionnel, la date de livraison et une annexe technique décrivant les éléments collectifs et matériaux utilisés. Ce contrat est suivi d’une modalité de versement et de blocage du dépôt de garantie ne pouvant excéder 25 % du prix de vente sur le compte séquestre d’un notaire ou d’une banque, de manière à garantir une sécurité totale au réservataire, ce qui en conséquence rend le dépôt indisponible, non-transférable et non-encaissable, jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Le réservataire a néanmoins le droit d’annuler son achat et ainsi recouvrir son dépôt en cas de non-respect de délais du promoteur à remplir les conditions de la réservation permettant la signature de l’acte de vente.
La troisième étape consiste pour les acquéreurs à signer l’acte authentique de vente chez le notaire qui déclenchera le début des travaux, après l’envoi par le promoteur de l’acte de vente, les plans du bien établis par l’architecte, le plan du site et la description du bien par courrier recommandé, un mois avant la signature. Cette étape est strictement encadrée par la loi et doit respecter un certain formalisme.
Modalités de paiement
Contrairement aux autres types de ventes immobilières, l’acquéreur devient propriétaire du terrain et des bâtiments en cours de construction dès la signature du contrat VEFA, avant même que les travaux ne soient achevés. L’acheteur débourse ensuite les fonds de manière ordonnée en fonction de l’évolution du chantier, selon les appels de fonds établis par le promoteur et les présentes conditions de paiement, par exemple pour une villa R+1 :
5 % à la signature du contrat de réservation préliminaire (CRP) – dont le dépôt est placé sur un compte séquestre généralement du notaire.
25 % à la signature de l’acte de vente – à ce stade, la GFA est obtenue d’une banque, le projet démarre et l’acquéreur devient propriétaire du terrain et bâtiment à venir
10 % à l’achèvement des fondations
20 % à l’achèvement de la dalle de rez-de-chaussée
20 % à l’achèvement de la dalle du premier étage (Hors d’eau)
15 % à l’achèvement des finitions (Hors d’Air – portes, fenêtres, impostes, carrelage etc…)
5 % à l’achèvement des travaux extérieurs, la livraison et la remise des clés
À l’achèvement des travaux de construction, le promoteur détermine la date de livraison à l’acheteur pour établir le procès-verbal de livraison.
Une fois le logement neuf construit et livré, il est vivement conseillé de se référer à la notice descriptive, vérifier les détails et finitions et signaler un éventuel défaut ou une malfaçon. Sachez qu’en cas de défaut à la livraison, l’acquéreur est en droit de réserver 5 % du prix de vente pour procéder aux réparations.
La remise des clés constitue la dernière étape. Si des anomalies sont révélées dans le logement que le nouveau propriétaire n’a pas identifié lors de la visite de livraison, il est possible de faire valoir plusieurs garanties et notamment la garantie de parfait achèvement si des désordres apparaissent dès la première année, la garantie biennale en cas d’équipements défectueux, la garantie décennale en cas de dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné.
Les avantages de la VEFA
Acheter un logement neuf en VEFA présente plusieurs avantages :
- Un logement neuf respectant les nouvelles normes en vigueur
- Un prix assez compétitif en général pour les ventes sur plan
- Un logement personnalisable à un certain niveau
- Un modèle de paiement sécurisé et échelonné dans le temps
- Un cadre juridique précis garantissant l’achèvement des travaux
- La VEFA ne pouvant se faire qu’accompagnée par la «Garantie Financière d’Achèvement» d’une institution financière (banque ou assurance).
A considérer à l’achat en VEFA
Il est parfois difficile pour les futurs propriétaires de se projeter, de visualiser le logement une fois achevé. Certains promoteurs proposent ainsi la visite d’appartements ou de maisons témoins ou même des visites virtuelles et des images de synthèses très réalistes.
Les acquéreurs devront prendre en compte l’éventuel retard que pourrait prendre la construction souvent liée aux facteurs externes comme récemment avec le Covid et la guerre en Ukraine. Heureusement, les acheteurs disposent de plusieurs garanties dans leur contrat VEFA : la garantie de remboursement des fonds si le projet ne voit pas le jour, la garantie d’achèvement qui vise à faire respecter les délais, la garantie dommages-ouvrage en cas de vices de construction.
Les acquéreurs devront se montrer particulièrement attentifs lors du choix du programme. Il est important de se renseigner sur le sérieux du promoteur et son expérience. Select Property Services (SPS) avec ses 35 réalisations et 28 ans d’existence a suffisamment d’expérience dans ce type de programme pour apporter un conseil professionnel à ces types d’acquéreurs.
Appelez-nous sur le 468 1011 ou 5942 1011 ou envoyez un courriel sur le sales@nullsps.mu pour plus de renseignements ou de prendre connaissance de nos programmes en cours. Website : www.sps.mu