Immobilier: une nouvelle dynamique en marche

La crise a stoppé la bonne performance du secteur immobilier. Le segment IRS-RES a notamment eu un coup d’arrêt. Les prix des biens qui étaient surévalués ont chuté lourdement. D’où les craintes d’une bulle immobilière. Dans le même temps, les promoteurs ont dû se repenser.

La location prend son essor

Longtemps considérée comme l’enfant pauvre de l’industrie, la location connaît depuis quelques années un succès certain auprès des Mauriciens. Une tendance qui s’explique par l’offre réduite en matière de terrains résidentiels et la montée en flèche des prix. Il n’est donc guère étonnant de voir sortir de terre de plus en plus de blocs d’appartements, notamment à Trianon, où les projets de ce genre s’enchaînent à un rythme effréné. « Peu de gens ont les ressources nécessaires pour acquérir un terrain ou une maison lorsqu’ils débutent dans la vie active. La location est alors perçue comme une solution abordable et temporaire », font ressortir les professionnels du secteur.

Il suffit pour s’en convaincre de jeter un œil aux biens proposés à la location. Du simple studio au penthouse en passant par l’appartement familial, il en existe pour tous les goûts et toutes les bourses, dépendant bien évidemment de leur emplacement. Ainsi, pour un petit studio de 20 à 30 mètres carrés dans les Plaines Wilhems, il faut compterRs 6 000 par mois. Le prix pour un studio similaire dans le Nord ou encore à Floréal peut très vite atteindre entre Rs 10 000 et Rs 12 000. La région de Beau Bassin - Rose-Hill concentre, aux dires des agences immobilières, une grande partie des demandes pour la location. Au vu de la demande croissante, les prix devraient cette année encore prendre l’ascenseur.

D’ailleurs, face à l’exiguïté du territoire mauricien, les professionnels soulignent que les projets d’appartements seront de plus en plus nombreux à se matérialiser dans les années à venir. Et là encore, les promoteurs entendent séduire une large clientèle grâce à des projets hauts de gamme et d’autres plus populaires. Cependant, si un nombre croissant de Mauriciens optent pour la location, la grande majorité privilégie l’accès à la propriété. « Lorsqu’on saitque plus de 90 % des Mauriciens sont propriétaires de leur domicile, l’on comprendque la location est vue davantage comme une fatalité et une contrainte qu’un choix. Il faudra sans doute du temps avant que les mentalités ne changent », laissent entendre les acteurs de l’immobilier.

Concevoir des projets à moindre coût

Avec la reprise, le secteur immobilier devra relever de nombreux défis à moyen - long terme s’il entend s’assurer une croissance soutenue. Et l’un d’eux n’est autre que celui du coût, qui ne cesse de monter en flèche. « La question de coût est fondamentale. Il s’agit là d’un défi, surtout par rapport à un secteur de marché très peu desservi, celui de la classe moyenne. Des projets entre Rs 1,5 million et Rs 4 millions sont très difficilement réalisables car nous n’arrivons pas à diminuer les coûts de construction. Le vrai défi serait doncd’arriver à construire à moin scher », souligne Christian Rey. Pour y parvenir, les promoteurs n’auront d’autre choixque de se tourner vers de nouveaux modes de construction, moins coûteux. D’autant plus qu’il est, aux dires des principaux concernés, hors de question de réduire la surface habitable afin de réduire le prix d’achat. Il leur faudra donc innover.

Une bulle qui ne dit pas son nom

Devant les difficultés rencontrées par le secteur immobilier ces dernières années, certains observateursn’ont pas hésité à parler de bulle immobilière. Une menace qui, même si elle a toujours été écartée d’un revers de la main par les principaux acteurs, a tout de même tenu en haleine le marché. Et aujourd’hui, alors que l’industrie connaît une embellie, les principales agences immobilières de l’île laissent entendre que la catastrophe
annoncée a été évitée grâce à une « gestion responsable ».

« À Maurice, on ne peut pas vraiment parler de bulle immobilière, comme c’est le cas en Amérique ou en Europe. Car les Mauriciens restent très prudents par rapport aux emprunts. Très souvent, les investisseurs sont accompagnés de leurs conseillers de banque pour éviter de s`exposer déraisonnablement aux emprunts. La question de bulle immobilière ne se pose donc pas dans le contexte mauricien », insiste Thierry Rey, de chez Espral. Un avis partagé par Philippe de Beer, directeur de Park Lane Properties, qui explique la contraction des ventes par « un manque de confiance dans l’économie et une absence de ‘feel good factor’ dans le pays. »

Mais au-delà de la crise, les professionnels de l’immobilier concèdent du bout des lèvres que ce sont les projets mal conçus qui ont donné un coup d’arrêt à tout un secteur. Résultat: les nombreux projets mis en sommeil ou annulé sont terni l’image de l’industrie à l’étranger, mais également sur le plan local, sapant ainsi la confiance des investisseurs.

Dominic Dupont, directeur général de La Balise Marina, estime que le risque d’être confronté à une bulle immobilière est peu probable avec le cadre légal qui régit l’industrie : « Si certains ont parlé d’une bulle immobilière, nous ne sommes pas de cet avis pour le secteur IRS-RES. Le cadre légal qui régit les projets résidentiels, en permettant l’acquisition de résidences par des étrangers, limite le nombre de projets qui pourraient voir le jour dans le pays. En effet, les contraintes imposées par les autorités aux promoteurs sont lourdes, expliquant le peu de projets complétés ou en cours de construction. Un risque de bulle immobilière est, par conséquent, limité. Cela dit, le secteur de la construction est endetté. Il faut donc rester vigilant. » On l’aura compris, si la vigilance reste de mise, les acteurs de l’immobilier demeurentoptimistes.

Émergence de nouvelles zones semi-urbaines

Le paysage de l’île devrait poursuivre sa métamorphose cette année. Si de nouvelles zones semi-urbaines sortent petit à petit de terre, à l’instar de Bagatelle, d’autres régions devraient également connaître des développements infrastructurels majeurs. Parmi les régions les plus plébiscitées figure l’ouest de l’île, qui connaît un développement soutenu.

« Nous avons remarqué ces dernières années, un engouement pour la région de l’Ouest, particulièrement Rivière-Noire. Beaucoup de résidents et d’expatriés choisissent d’habiter cette région car les infrastructures adéquates y existent déjà. Le climat est ensoleillé et la région reste plus authentique et préservée que certaines parties du Nord, notamment Grand Baie, avec un développement mieux réfléchi », explique Dominic Dupont, directeur général de La Balise Marina. De fait, cette région de l’île est aujourd’hui l’une des plus dynamiques et les promoteurs, qui y sont nombreux, entendent ne pas reproduire les erreurs commises dans le nord de l’île, qui est complètement saturé.

Moka, Trianon ou encore Côte d’Or pourraient aussi être au centre de l’attention durant les prochaines années avec des développements majeurs à venir. Une situation qui, estiment les professionnels de l’immobilier, devrait booster le secteur et permettre à un nombre croissant de Mauriciens de bénéficier de biens toujours plus variés tant au niveau du prix que du choix.

À quand la reprise ?

Chahuté par le contexte économique morose, le secteur immobilier, prédisent les professionnels, devrait reprendre du poil de la bête même si l’éclaircie annoncée devrait se faire attendre.

« Je ne crois pas qu’on assistera à une reprise soudaine en 2015. Si réveil il y aura, il sera lent et soutenu, et cela passera par une reprise des différents secteurs économique de l’île. C’estce qui va enchaîner sur une reprise du secteur de la construction et de l’immobilier en général », indique Thierry Rey, réaliste.

Aux dires des professionnels de l’industrie, ce regain d’activité devrait davantage se manifester au niveau des projets immobiliers destinés à une clientèle mauricienne. « Ces projets connaîtront à coup sûr de plus en plus de succès s’ils sont conçus depuis le début avec une bonne équipe de création, de développement et de commercialisation et commercialisés au juste prix. Chaque projet doit avoir une cible.Sans cela, certains projets vivront certainement des jours difficiles », indique-t-on du côté de Park Lane Properties.

Afin d’aborder la nouvelle année plus sereinement, les dirigeants d’agences immobilières locales plaident pour une stratégie globale et une participation active des autorités. « Au niveau du résidentiel, afinque le secteur connaisse une croissance pérenne dans les années qui viennent, il faut, avec la collaboration des autorités concernées, mettre en place une stratégie de communication sur les marchés ciblés pour placer notre pays sur ces marchés dans le cadre d’une exposition soutenue », plaide Dominic Dupont.