Immobilier: un début de reprise dopé par les projets résidentiels en 2014

Les Rs 2,8 milliards d’investissements directs étrangers engrangées par les projets IRS, RES et IHS de janvier à septembre 2014 permettent aux opérateurs de parler de début de reprise dans l’immobilier bien que les prévisions demeurent à la contraction pour ce qui est du segment construction.

Quelques chiffres d’abord.Dans le secteur de l’immobilier, les investissements directs étrangers (IDE) s’élèvent à Rs 4,3 milliards pour la période de janvier à septembre 2014. Sur le total de Rs 10,1 milliards que Maurice a engrangées à ceniveau, c’est le secteur qui s’est taillé la part du lion. Aussi peut-on parler de début de reprise pour ce qui est des activités immobilières comprenant les projets Integrated Resort Scheme (IRS), Real Estate Scheme (RES) et Invest Hotel Scheme (IHS) qui ont attiréRs 2,8 milliards d’IDE cette année.

Ce regain d’activité est grandement dû au fait que les promoteurs de projets IRS, RES et IHS se sont montrés plus raisonnables, notamment en termes de superficie et de coût, afin de toucher une clientèle plus étendue. S’agissant des IRS en particulier, l’on note que ce sont surtout des phases additionnelles qui ont été proposées, plutôt que de nouveaux projets. Alorsque les RES, bien que connaissant un nouveau souffle, se caractérisent par une période de vente qui tire quelque peu en longueur, ce qui retarde le début des travaux.

Globalement, l’immobilier a été confronté à un certain nombre de problèmes en 2014. Dans ces mêmes colonnes, nous avons fait mention d’un surplus de projets résidentiels, particulièrement dans la région des Plaines Wilhems, l’offre excédant la demande. Ce phénomène n’épargne pas l’immobilier commercial et de bureau avec un effet déstabilisant sur le marché. Par ailleurs, quelques projets peinent à démarrer, n’inspirant pas confiance à une clientèle de plus en plus prudente par rapport à la vente sur plan et qui préfère avoir affaire à des agences dont la réputation repose sur des réalisations tangibles. Auront marqué les esprits cette année, les déboires de Le Meritt Holdings, société immobilière placée sous administration de la firme BDO en juillet puis mise en liquidation et exclue de la liste officielle de la Bourse de Maurice en octobre. En cause, la mauvaise posture de son projet, Le Meritt Elipsis à Trianon qui devait comporter, à terme, cinq tours pour un total de 250 appartements. Désormais, le sort des acquéreurs dépend de l’entreprise sud-africaine International Bank Vaults qui a communiqué aux liquidateurs de la firme PwC en novembre son désir de reprendre et de relancer le projet.

Pour en revenir à la question de surnombre, les appartements haut de gamme qui ont connu un certain engouement ces cinq dernières années ont poussé comme des champignons dans les Plaines Wilhems, notamment dans le vieuxQuatre-Bornes, à Sodnac, Curepipe, Floréal, Ébène, Rose-Hill et Beau-Bassin, mais ce type de produit a fini par montrer ses limites et les ventes, des signes d’essoufflement. Dans la conjoncture économique actuelle, le marché pour des appartements se situant dans la fourchette de Rs 5 à 9 millions est en effet restreint, consistant essentiellement de gens fortunés à l’instar des hauts cadres et des Mauriciens établis à l’étranger. En 2014, le manque aigu d’appartementset de maisons pour la classe moyenne, en particulier les jeunes couples, a été ainsi plus que jamais d’actualité.

Il ressort que pour unerelance effective du segment de l’immobilier et du foncier résidentiels, l’offre devra s’adapter davantage à cette clientèle. Comme le notait Philippe Wong, Managing Director de l’agence Residentia dans une interview à Business Magazine, en octobre, « En général, les logements en dessous de Rs 3 millions se vendent bien mais encore faut-il qu’il y en ait en nombre suffisant et régulièrement sur le marché » et non de manière sporadique. Les terrains de 60 à 80 toises qui se vendent entre Rs 900 000 etRs 1 million sont les plus prisés mais toujours est-il qu’il n’enexiste pas beaucoup sur le marché, ajoutait cet observateur.

Familles à bas revenus

S’agissant des familles dont les revenus se situent entre Rs 6 200 et Rs 10 000, durant l’année écoulée, la National Housing Development Company (NHDC) a enclenché des procédures en vue d’un projet de construction d’environ 1 300 maisons à travers le pays. Celles-ci, de 39 m², comporteront deux pièces avec salon, salle à manger, salle de bains et toilettes. En sus, les futurs propriétaires auront à leur disposition un terrain de 200 m² leur offrant la possibilité d’agrandir leur habitation. Pour ce qui est du paiement, il pourra s’échelonner sur 30 ans alors que les acquéreurs auront droit à une subvention gouvernementale à hauteur de deux tiers du coût total de leur bien immobilier.

Quid du secteur de la construction ? Il est estimé qu’il devrait subir une contraction de 6,7 % en 2014 après une contraction de 9,4 % en 2013. àce jour, la construction a accumulé des dettes totalisant Rs 78,1 milliards, contre Rs 73,8 milliards, il y a un an. Ce qui pousse les banques à la circonspection face aux dossiers de prêts qui leur sont soumis.

La Real Estate Association (Mauritius) (REAM), groupement des principaux acteurs du secteur de l’immobilier local, estimait pour sa part en juin dernier que la contribution combinée de l’immobilier et de la construction au produit intérieur brut (PIB) du pays serait de 10,7 % pour 2014. Selon cette même source, le secteur de la construction devrait connaître une légère hausse de 0,9 %, tandis que les prévisions de croissance pour les activités immobilières sont de 5,9 %. Cela semble cependant irréalisable au vu des chantiers publics d’envergure toujours en voie d’achèvement, y compris les grands projets routiers.

Des propositions soumises

Au cours de ces derniers mois, diverses propositions ont été soumises aux autorités par les associations du secteur de l’immobilier et de la construction. À charge désormais au gouvernement en place d’y accorder l’attention nécessaire. Le but étant d’attirer davantage d’IDE, ce qui sera bénéfique au secteur dans son ensemble.

Il est aussi question de revoir le système de Tax Deduction at Source et le cadre légal régissant la tenued’expositions dans les centres commerciaux, par exemple, afin de réduire le nombre de développeurs qui nuisent à l’image du secteur et d’assurer un meilleur contrôle. D’autres propositions comprennent l’ouverture des projets RES aux propriétaires de terrains de plus de dix hectares et la réduction des délais concernant l’octroi d’Outline Planning Permissions et de Building and Land Use Permits. Ceux-ci n’encouragent pas actuellement les investisseurs par le retard qu’ils imposent à la réalisation de projets immobiliers.

Pour l’heure, les opérateurs de l’immobilier et de la construction ont les yeux rivés sur le prochain Budget prévu pour mars 2015, comptant sur des mesures incitatives aptes à insuffler un nouveau dynamisme à ce secteur d’activités.