Ashwin Chinnayya (Directeur d’Agence et Partenaire à SPS) : l’immobilier, une bonne rentabilité à long terme

À l’aube de ses 28 ans dans le secteur immobilier et fort de ses 35 réalisations foncières, Select Property Services Ltd (SPS) est l’un des pionniers dans la conception, la vente et la réalisation des morcellements. En tant que développeur et promoteur immobilier expérimenté et respecté, SPS offre un ensemble complet de services aux propriétaires fonciers, aux investisseurs immobiliers et aux acheteurs.

L’île Maurice affiche un taux élevé de propriétaire, soit, environ 90 % de ses habitants qui possèdent une demeure. Il est à noter qu’une bonne partie des propriétaires ont hérités les biens des parents ou  partagent leur terrain ou leur maison ou occupent le premier étage de la maison de leurs parents. Culturellement parlant, beaucoup de Mauriciens ont toujours préféré mettre de l’argent dans le foncier qu’en banque ou dans des placements financiers. On le constate toujours avec la nouvelle génération.

Malgré le fait que  nous subissons l’effet post-Covid 19 avec la dépréciation de la roupie, le faible taux d’intérêt bancaire et l’augmentation du fret, ces derniers mois, nous avons enregistré une augmentation importante dans l’achat des terrains. La terre reste une valeur refuge pour les investissements et constitue également l’actif le plus “liquide” en cas de besoin urgent de liquidités.

Où choisir ?

Quelle région, quel objectif, quelle taille, pour qui et à quel prix sont des questions déterminantes pour le promoteur et développeur de lotissements. Aujourd’hui, la majorité des acheteurs possèdent un moyen de transport. Donc la question de savoir si c’est en centre-ville ou à la campagne ou sur la côte, revient à  l’acheteur. Par exemple, la proximité avec le lieu d’activité professionnelle, les écoles, la famille et les amis, le shopping et les loisirs et autres, sont des facteurs déterminants.

Au cours de ces dernières années, nous avons assisté à une ruée vers l’acquisition de terrains dans les morcellements ‘gated’ et ‘non-gated’. Très souvent, l’acquisition est faite pour construire sa maison principale ou pour investir dans les affaires ou l’acquisition est faite par les parents pour ensuite offrir aux enfants ou même investir maintenant pour ensuite vendre pour financer les études supérieures des enfants, plus tard.

De plus, les morcellements non-gated sont souvent prisés. Il y a une certaine liberté en matière de construction et d’occupation du terrain : pas de cahier des charges (limitation de couleurs, d’occupation du sol, de la hauteur, de la toiture, etc…) Il faut tout de même respecter les ‘Planning Policy Guidelines’ (PPGs). Il n’y a pas de frais de syndic et les obligations qui viennent avec, comme l’assemblée générale, une lettre d’autorisation pour la vente, un nettoyage régulier du terrain non-bâti, l’approbation des plans de construction par l’architecte du syndic, etc… Certains acheteurs, surtout les investisseurs, préfèrent aussi ce type de morcellement pour pouvoir laisser le terrain «dans un coin» pendant plusieurs années sans se soucier et ensuite le revendre avec un certain bénéfice. Je tiens à rappeler à ces personnes que, conformément à la loi, il est de leur responsabilité de veiller à ce que leurs terrains soient bien entretenus afin de ne pas être un «eyesore» dangereux qui pourrait servir de cachette pour des malfaiteurs ou de dépotoir pour les insouciants de l’environnement.

Souvent, la taille des lots est entre 350 m² – 500 m², autour de Rs 3 900/ m^{2 –} Rs 6 500/ m², soit entre Rs 1.6M et Rs 3.5M pour un lot. Ces prix varieront selon les régions (à exclure les terrains en bord de mer ou autres lieux stratégiques).D’autre part, les morcellements ‘gated’ sont également bien sollicités notamment par des acheteurs qui vont construire leur maison et aussi certains investisseurs ou parents pour enfants.

L’aspect numéro un est la sécurité (mur d’enceinte, caméra CCTV, portail télécommandé, ‘access control’, ‘plate recognition’, gardiennage, fil électrique, sont souvent des éléments qui rassurent les acheteurs). Le cahier des charges est le deuxième point important pour ce type d’acheteurs. Il permet d’avoir un lieu harmonieux et homogène, des maisons stylées avec un code de couleur et les types de finition prédéfinie.

Il existe certains développements où même le plan de la maison est proposé, attaché à des lots spécifiques pour ce type de maison. C’est souvent le cas quand il y un aspect d’urbanisation important, par exemple une vue dégagée ou une topographie en pente. Les morcellements «gated» séduisent les familles aussi pour leurs généreux espaces verts paysagés, les facilités commune (salle de sport, club house, etc.) des grandes routes (6 mètres de large) avec des trottoirs et des plantés de chaque côté, pour contribuer à un mode de vie paisible.

La taille des lots est souvent plus grande que celle des «non-gated» et varie entre 550 m² à 1000 m² ou plus. Les prix peuvent monter jusqu’à Rs 7,000/m² – Rs 10,000/m² pour des régions à forte demande : Moka, Ebène, Trianon, Côte D’Or, Sodnac, Vieux Quatre-Bornes, Balfour… À l’ouest : Cascavelle, Tamarin, Flic-en-Flac et  au Nord : Mont Choisy, Péreybère, Belle Vue et Mapou, entre autres. On voit de plus en plus de «gated» morcellements s’installer dans certaines régions comme Rivière Noire, Pailles, Flacq, Poste de Flacq, Beau Plan et Beau Vallon.

 

Hors texte

Fondée en 1994, Select Property Services (SPS) est aujourd’hui l’un des plus importants acteurs indépendants dans la promotion et la vente immobilière de l’île. Véritable référence, l’entreprise a fait sortir de terre, ces dernières années, de prestigieux projets de morcellements tels que les Jardins d’Anna 1 et 2 à Flic-en-Flac, Providence sur Mer à            Poste de Flacq, Boulet Rouge 1,2 et 3 à Flacq, Beau Vallon Côté Verger, Côté Champs et Côté Mer, dans le sud-est, Côte Sud à Souillac et Le Petit Trianon à Trianon, entre autres.

«Malgré l’impact de la Covid-19 sur plusieurs secteurs et surtout avec plusieurs incertitudes, de notre côté, les activités ont bien repris, étant donné que l’immobilier demeure une valeur sûre de l’investissement. Nous conseillons et accompagnons nos clients pour des investissements en toute sécurité… Un morcellement, ‘gated’ ou ‘non gated’, si c’est réalisé par des professionnelles, ne peut être qu’un bon investissement». L’acheteur potentiel doit assurer déjà la crédibilité du promoteur/développeur et qu’il soit en possession des documents suivants avant de réserver un lot et payé un dépôt : –

• ‘Letter of intent’ du département de ‘Morcellement Board’ du ministère de ‘Housing and Lands’.
• Un ‘site & location plan’ ; plan d’ensemble et du site fait par un arpenteur juré donnant un maximum de détails du développement.
• Une garantie bancaire dûment déposée au ministère de ‘Housing and Lands’ représentant la valeur des travaux d’infrastructures qui donne droit au promoteur de prendre des dépôts à hauteur du même montant.
• Un compromis de vente (promesse bilatérale de vente) sous conditions suspensives préparé par le notaire du lotissement.
• Le dépôt se fait par un chèque bancaire à l’ordre du Notaire du lotissement.
• À la fin des travaux d’infrastructures, le promoteur fait les démarches auprès des autorités pour obtenir les ‘Clearances’ afin d’obtenir le Permit de Morcellement et aussi faire les abornements, l’application pour le PIN (Parcel Identification Number) du terrain ainsi que l’enregistrement du rapport d’arpentage auprès du ‘Registrar’.
• La finalité est la signature du contrat de vente et le règlement du solde devant le notaire ainsi que le paiement des honoraires du notaire et les frais d’enregistrement si applicable.

Pour plus de renseignements, appelez-nous sur le 468 1011 ou 5942 1011 pour un rendez-vous avec l’un de nos conseillers ou envoyez-nous un courriel à : sales@nullsps.mu ou visitez notre site web : www.sps.mu pour découvrir nos projets en cours de réalisations et à venir.