Philippe Wong: «Il y a un manque de logements de Rs 2 à 2,5 M destinés à la classe moyenne»

Le Managing Director de l’agence Résidentia, fort de nombreuses années d’expérience dans le secteur de l’immobilier, estime que celui-ci pourrait se porter mieux en 2015 avec un retour à la stabilité politique, notamment. Selon lui, les promoteurs devraient veiller à répondre davantage aux besoins de la classe moyenne.

BUSINESSMAG. Quel regard portez-vous sur le secteur de l’immobilier actuellement ?

Le secteur de l’immobilier dans son ensemble ne bénéficie pas de conditions très favorables depuis quelque temps. La plupart des opérateurs en sont affectés à l’exception de certains promoteurs qui ont su investir prudemment en faisant une étude approfondie du marché au préalable.

Le marché de l’immobilier n’a pas résisté au ralentissement économique et aux séquelles de la montée du chômage. Il est indéniable qu’il y a eu une certaine morosité dans ce secteur au premier semestre 2014, la situation ne s’étant pas améliorée depuis, mis à part d’importants projets Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES) qui maintiennent le cap. Les développements immobiliers d’envergure tant privés que publics, les shopping malls, les appartements haut de gamme, les grands immeubles pour bureaux se sont amenuisés au fil des mois. Les trois derniers nommés, après avoir fait face à une crispation du marché, sont maintenant confrontés à une saturation de ce même marché !

Les perspectives de logements neufs ne sont guère plus attrayantes malgré les incitations fiscales du dernier Budget. Toutefois, l’espoir est permis si l’on considère que l’année prochaine, avec un contexte politique beaucoup plus stable et une économie reboostée, la situation pourrait se décanter. Cela aurait pour effet de relancer l’industrie et la construction résidentielle même si le secteur non résidentiel suivra bien après.

BUSINESSMAG. Parlez-nous du rapport entre la demande et l’offre en termes de logement à Maurice.

Les trois produits classiques dans le foncier et l’immobilier demeurent les terrains, les appartements et les maisons. Si l’on considère les chiffres, le nombre de bâtiments existants à Maurice en 2011 était de 311 500, dont 84,8 % étaient des bâtiments résidentiels, soit 264 100. D’un autre côté, pour ce qui est de la demande, il faut savoir qu’à la fin de l’année, nous aurons une population active estimée à 531 200. Par ailleurs, à juillet 2013, l’île comptait 195 113 personnes dans la tranche d’âge des 30 à 39 ans ayant déjà fondé une famille ou étant sur le point de le faire.

BUSINESSMAG. À partir de ce constat, quelle est votre analyse ?

Le budget des acheteurs potentiels, d’une part, et le prix des produits, de l’autre, sont déterminants. À Maurice, en général, les logements en dessous de Rs 3 millions se vendent bien mais encore faut-il qu’il y en ait en nombre suffisant et régulièrement sur le marché. Les petits terrains de 60 à 80 toises qui se vendent entre Rs 900 000 et Rs 1million, les plus demandés, sont eux aussi peu nombreux. La plupart des prix des terrains dans les Plaines Wilhems sont hors de portée.

De même, les petites maisons de deux ou trois chambres à coucher sont de plus en plus rares. Idem pour les appartements neufs autour de Rs 2,5 millions. Il n’y en a pas beaucoup, les encouragements et autres exemptions fiscales n’ont pas donné les résultats escomptés. Du moins, pas encore !

BUSINESSMAG. On note toutefois plusieurs projets d’appartements haut de gamme…

Effectivement, les appartements haut de gamme sont en surnombre un peu partout à travers l’île. Ils sont surtout bien visibles dans les grandes villes, notamment dans les Plaines Wilhems. Durant les cinq dernières années, ils se sont vendus assez bien. Mais vu que l’offre a dépassé la demande pour ce type de produit, les ventes ont commencé à s’essouffler. Seuls les hauts cadres, les gens fortunés et les Mauriciens venant de grands pays peuvent se permettre d’acheter un appartement entre Rs 5 et Rs 9 millions (IRS, RES exclus). Ces prix sont-ils justifiés dans tous les cas ? De nombreuses questions se posent !

Par contre, il y a un manque aigu d’appartements pour la classe moyenne. Je pense qu’on aurait dû inverser la situation, en construisant trois fois plus d’appartements pour cette catégorie de gens et proportionnellement moins d’appartements de luxe.

Mon conseil aux constructeurs et autres promoteurs immobiliers est de cibler ce segment de la population qui recherche des logements entre Rs 2 et 2,5 millions.