Immobilier de luxe : un toilettage pour le PDS?

Le Property Development Scheme est un régime simplifié sous lequel sont commercialisés les projets résidentiels de luxe. Il doit toutefois être peaufiné et débarrassé d’écueils susceptibles de freiner l’investissement étranger.

Depuis juin 2015, l’Integrated Resort Scheme (IRS) et le Real Estate Scheme (RES), introduits respectivement en 2002 et 2009, sont remplacés par un nouveau régime : le Property Development Scheme (PDS).

Dans un entretien à Enlighten, magazine d’entreprise du groupe ENL, le Managing Director du Board of Investment, Ken Poonoosamy, révélait que sur une période de dix ans, Maurice a attiré des investissements directs étrangers de l’ordre de Rs 40,4 milliards par le biais des projets immobiliers sous l’IRS et le RES. Ce qui a permis de créer 3 000 emplois directs dans le secteur de la construction et de l’immobilier.

Fallait-il remplacer ces deux régimes qui ont donné des résultats probants ? De l’avis de Rhoy Ramlackhan, Managing Director de Broll Indian Ocean, il était nécessaire de trouver un régime commun pour le secteur de l’immobilier résidentiel de luxe. «Il y avait des différences trop importantes entre l’IRS et le RES», fait-il ressortir.

De 2009 à 2014, plus d’un millier de propriétés ont été vendues sous l’IRS et le RES. Parmi, près de deux tiers sont des RES auxquels étaient éligibles tant les investisseurs étrangers que mauriciens.

Les projets RES pouvaient être implantés sur des terrains de superficie moindre, soit de 4 220,87m² au minimum et de 10 hectares au maximum. Ils étaient principalement situés sur des zones côtières touristiques.

Plus encore, les RES bénéficiaient d’une taxe d’acquisition réduite, un des nombreux facteurs qui influaient sur leurs prix relativement bas comparativement aux IRS. Rhoy Ramlackhan cite un exemple : en 2014, un produit IRS était disponible à un prix moyen de 4 875 euros le mètre carré avec des pointes à 6 242 euros le mètre carré. Alors qu’un projet RES était vendu à un prix moyen de 2 241 euros le mètre carré avec des pointes à 4 393 euros le mètre carré. Ce qui l’amène à dire qu’il fallait «un régime commun pour réduire ces écarts, mais aussi pour promouvoir l’investissement social de tous les promoteurs.»

Superficie maximale de 21,1 hectares

Selon Rhoy Ramlackhan, le PDS constitue une plateforme simplifiée pour ceux souhaitant investir dans l’immobilier résidentiel de luxe. De plus, il comporte des conditions qu’on ne retrouvait pas dans l’IRS et le RES. «Dorénavant, nous avons aussi une contribution sociale à la région que je juge essentielle pour tout projet. Ce sont des espaces qui ont pour but de promouvoir l’interaction sociale avec la population locale et la vente de 25 % des unités ou de terrains aux Mauriciens», précise Rhoy Ramlackhan.

Néanmoins, certains promoteurs estiment que le PDS, loin de représenter une incitation pour les étrangers, va plutôt les décourager à investir dans l’immobilier. Rhoy Ramlackhan est d’avis que certains aspects du PDS doivent effectivement être revus. Il faut savoir que la superficie maximale d’un projet tombant sous le PDS ne doit pas dépasser 21,105 hectares. Alors que les lots doivent être d’un maximum de 2 100m2. De plus, 25 % d’un projet doit être vendu à des Mauriciens. Ces conditions sont susceptibles de freiner l’investissement dans le PDS, ajoute-t-il.

«Bien que la majorité des projets résidentiels destinés aux étrangers se construisent de nos jours sur de petites surfaces – 77 projets RES contre 14 projets IRS – nous pensons que la loi ne devrait pas poser de limite de superficie des terrains pour laisser la voie aux projets résidentiels d’envergure de type IRS», souligne Rhoy Ramlackhan. Concernant la superficie maximale d’un lot fixé à 2 100m2, celle-ci risque de rebuter les clients étrangers fortunés, plus habitués aux grandes superficies. Quant à l’obligation de vendre 25 % des unités aux Mauriciens, cette mesure peut devenir un réel casse-tête pour un promoteur.

«Cette situation est compliquée pour un promoteur en termes de faisabilité, de politique de prix, de calcul du nombre d’unités. Il serait délicat de réaliser un marketing devant afficher des prix différents pour le client mauricien et étranger», précise-t-il. Malgré tout, notre interlocuteur demeure optimiste, prévoyant que six projets sur dix se concrétiseront. Et d’ajouter : «Comme la loi est relativement récente, la majorité des promoteurs sont en phase de finaliser leur permis. Quelques projets seulement sont prêts à débuter leurs commercialisation sous le PDS.»