Un nouveau souffle à Ebène

MAURICE n’a pas l’expérience de la régénération urbaine. C’est pourtant un projet majeur de Landscope Mauritius, annoncé en 2017, que de transformer Ebène en une vraie ville. À ce jour, Ebène couvre 500 000 m2 . Pour qu’elle devienne une ville, il faudrait qu’elle s’étende sur 750 000 m2 . Mais faut-il prendre le risque d’ériger de nouveaux bâtiments dans un lieu délaissé par certaines entreprises au profit de Smart cities ?

Le programme de régénération urbaine a pour objectif principal de rendre Ebène plus compact. Pour Gérard Sanspeur, Chairman de Landscope Mauritius, bien que la compacité soit importante, le nouveau projet devra se matérialiser selon un concept différent : «Il faut faire de sorte qu’il n’y ait pas que des bureaux, mais également des commerces, et même des résidences».

Cette stratégie de l’organisme parapublic vise à redorer l’image d’Ebène, souvent décrit comme saturé. Landscope Mauritius travaille avec les institutions privées afin de doter Ebène non pas d’un centre géographique, mais d’un réel centre où se déroulent des activités. «Nous devons construire ce centre et nous avons encouragé le privé à travailler ensemble et soumettre un projet», rappelle Gérard Sanspeur.

Des réunions ont eu lieu et les parties concernées sont en attente des différents permis des autorités. Le centre, qui devrait inclure, entre autres, un espace de restauration, une salle de conférences ou encore un cabinet médical, sera un endroit où les activités courantes de la vie se déroulent. Il sera situé à proximité de NG Tower, sur un terrain de dix arpents. Le projet de régénération peine toutefois à se concrétiser. En effet, il est plus difficile de régénérer une ville que de la construire.

Landscope Mauritius travaille à cet égard en collaboration avec les développeurs. «Nous avons fait des réunions de consultation et ce sont des ‘ongoing projects’», fait part Gérard Sanspeur, qui reconnaît que «les autorités souhaitaient auparavant associer Ebène à des bureaux. Dans le cadre de cette régénération urbaine, Landscope Mauritius fait le master plan d’Ebène et c’est le privé qui va investir». Les promoteurs se veulent optimistes quant à cette ville en devenir. NeXTeracom Services dispose aujourd’hui de cinq bâtiments à Ebène, soit trois tours qui composent NeXTeracom, Maeva Tower et, le plus récent en date, Nex. Pour le CEO, Michel Chan Sui Ko, l’avenir est prometteur. Ebène compte six terrains vierges actuellement. 

«Les entreprises continuent de s’intéresser à l’environnement des affaires proposé à Ebène, qui comprend également des facilités comme des banques et des supermarchés», fait-il ressortir. À ce propos, les bâtiments sont aujourd’hui remplis à 95 %. «Il y aura toujours des espaces inoccupés, car certaines entreprises viennent s’installer tandis que d’autres délocalisent leurs opérations», souligne Michel Chan Sui Ko. Un investissement de Rs 800 millions a été consenti pour la construction de Nex. Le bâtiment de 14 niveaux abrite les activités d’une dizaine d’entreprises. La politique de NeXTeracom Services est de construire des bâtiments avant de trouver des locataires. Michel Chan Sui Ko ajoute que «la construction d’une sixième tour n’est pas à écarter si le dernier bâtiment atteint un taux de remplissage de 100%».

«PAS PLAISANT POUR FAIRE AUTRE CHOSE QUE TRAVAILLER»

Toutefois, il est aujourd’hui difficile de savoir l’étendue de l’espace inoccupé à Ebène, faute de recensement. L’absence de données fait sourciller. Gérard Sanspeur déplore qu’à Maurice, «il n’y ait pas un observatoire de l’immobilier, et c’est une grande lacune. J’ai soulevé ce problème lorsque j’étais au Board of Investment.

Une proposition avait été faite pour constituer cet observatoire, en vain». Selon lui, il y a un fossé incompressible entre la disponibilité d’un espace et le moment où un locataire occupe le lieu. «Maurice a du chemin à faire alors que nous parlons de Big Data et des nouvelles technologies. Il faut mettre ce mécanisme en place et c’est le rôle de l’Economic Development Board (EDB).

Dans le domaine de l’immobilier, nous sommes au niveau zéro par rapport à beaucoup de pays. Demain, nous pourrons avoir une crise immobilière sans le savoir», s’insurge-t-il. Landscope Mauritius devrait, dit-il, pouvoir comptabiliser l’espace ou le nombre de bureaux inoccupés «et c’est pour le moment une grande lacune». À l’heure actuelle, il n’y a plus de terrains disponibles à la vente à Ebène. Or, il se trouve qu’à un certain moment, les prix s’effondraient à Ebène. En cause : le nombre élevé de bureaux et une surcapacité. Aujourd’hui, les promoteurs se disent prêts à construire alors que le prix de location a évolué. Michel Chan Sui Ko le précise : «Le prix de location est actuellement de Rs 35 - Rs 40 le pied carré. Avant la crise mondiale, le prix était en moyenne de Rs 38.

C’est depuis 2008 que le prix de la location a chuté jusqu’à Rs 30 le pied carré». D’autres projets sont parallèlement développés dans le pays. Si certaines entreprises délaissent Ebène, c’est pour des raisons bien spécifiques. Pour Gérard Sanspeur, «certains chefs d’entreprises peuvent trouver que c’est un inconvénient pour leur staff de venir travailler à Ebène.

Pour l’instant, même si Ebène est très coté, le lieu n’est pas plaisant pour faire autre chose que travailler. L’endroit est très hostile aux piétons. Nous essayons de ne pas faire les mêmes erreurs avec Côte d’Or. Nous avons des urbanistes à nos côtés pour nous guider». Ebène est aussi le théâtre des problèmes de parking et d’accès. Le projet de parking de 920 places qui se matérialisera bientôt ne va sans doute pas à lui seul résoudre le problème. Le Chairman de Landscope Mauritius est d’avis qu’une des solutions pourraient être le covoiturage. Michel Chan Sui Ko suggère, quant à lui, l’aménagement de parkings aux extrémités d’Ebène, avec la mise en place d’un système de navette qui permettra aux employés de gagner leurs bureaux respectifs.

«Il faudrait peut-être aussi songer à des voies à sens unique pour circuler à Ebène», conseille-t-il. Nos interlocuteurs se rejoignent sur la construction d’un échangeur pour faciliter l’accès à cette ville en devenir.

PricewaterhouseCoopers Mauritius, qui opérait jusqu’à tout récemment à partir d’Ebène, a bougé pour Moka en décembre dernier. Anthony Leung Shing, Country Senior Partner de la firme, concède que la décision de bouger d’Ebène n’a pas été facile avec la proximité et les facilités qu’Ebène offre aujourd’hui. «Les besoins des entreprises varient selon leur taille, l’étape de leur développement ainsi que leurs objectifs. Avec le nombre grandissant d’entreprises à Ebène, l’accès devenait de plus en plus difficile et les places de stationnement ainsi que les espaces verts se font plus rares.

En choisissant de nouveaux locaux à Moka, nous voulons offrir un environnement plus sain, durable et écologique à nos employés», soutient-il. Par ailleurs, Ebène se verra concurrencer par les Smart cities. NeXTeracom Services étudie également la possibilité de construire des tours à Côte d’Or et Highlands, entre autres. Bien que le modèle des projets privés de Smart city diffère, les opportunités de croissance sont réelles pour les promoteurs