Les opérateurs IRS-RES s’adaptent à la crise

Avec l’éclatement de la crise, l’immobilier résidentiel de luxe a eu un coup de mou. Certains promoteurs ont dû abandonner leurs projets. La confiance est de retour après cette période de nervosité. Assagis, les opérateurs proposent désormais des produits qui sont plus adaptés aux besoins du marché.

Contrairement à d’autres industries comme le secteur d’exportation et le tourisme, l’immobilier résidentiel de luxe n’a pas subi la crise de plein fouet. Mieux, il affiche bonne mine en dépit des craintes suscitées après la mise au frigo de quelques projets tombant sous le régime d’Integrated Resort Scheme(IRS) et de Real Estate Scheme(RES).

«Il y a bien eu des projets qui ont été reportés à des jours meilleurs, voire annulés, mais rien de grave. L’ensemble de l’activité se porte très bien», observe un opérateur.

Les chiffres officiels témoignent de la bonne santé du segment IRS-RES (Integrated Resort Scheme-Real Estate Scheme). Ceux-ci démontrent que les investissements directs étrangers (IDE) cumulés pour les projets IRS, RES et d’Invest Hotel Schemepour les six premiers mois de 2013 s’élèvent à Rs 2,28 milliards. Cela alors que le chiffre global des activités liées au foncier pour la même période se chiffre à Rs 2,94 milliards et que le montant total des IDE est calculé à Rs 4,73 milliards. De manière générale, la performance des IRS-RES est en progression depuis 2009.

Retour à la planche à dessin

Selon les promoteurs, la crise n’a pas eu que des conséquences néfastes. Contraints de retourner à leurs planches à dessin, ils ont repensé leurs produits pour mieux les adapter aux attentes de la clientèle. Du coup, les nouveaux projets dans les tuyaux seraient «plus petits», moins chers et davantage destinés à une clientèle locale. «Incontestablement, le marché est aujourd’hui plus lent. Après avoir entamé une réflexion, nombreux sont les promoteurs à cibler aussi bien les étrangers que les locaux. Cela permet d’agrandir la clientèle cible. Et puis, de par leur taille réduite, les projets sont beaucoup plus maniables et ont donc plus de chance d’aboutir», explique Vadim Lutchmun, promoteur de Riviera Mauritius. Une stratégie payante puisque la demande est en progression constante.

Si certains promoteurs ont revu la taille de leurs projets, d’autres ont choisi de repenser leur financement. C’est le cas du groupe Alena, promoteur de Choisy les Bains, dont le projet, situé à Mon Choisy, connaît un grand succès. « Choisy Les Bains est un produit qui a été pensé et conçu en fonction de la demande actuelle et non pas uniquement en fonction de ce que le promoteur souhaitait faire. Nous répondons donc à des demandes concrètes et qui, du coup, trouvent plus rapidement preneurs », souligne Rabin Apavou, directeur associé au groupe Alena.Et de poursuivre : « Si Choisy Les Bains a adopté cette stratégie c’est parce que le promoteur a prévu dans son business plan d’investir, en plus du foncier, Rs 100 millions pour lancer le projet. Pour une résidence de cette envergure, nous ne pouvons pas nous contenter d’attendre que tombent les réservations avant d’aller de l’avant. Le promoteur finance donc sur fonds propres les études et permis, la construction de deux villas témoins qui démarrent en octobre et le démarrage des travaux au premier trimestre 2014. Cela a également pour effet de rassurer les acquéreurs potentiels. Avec le recul nous avons remarqué que beaucoup de projets n'ont pas été concrétisés car les clients potentiels ne se sentaient pas rassurés».

Cette stratégie de financement permet au projet de bénéficier d’une visibilité à terme et rassure par la même occasion les investisseurs, heureux de savoir que le projet verra le jour peu importe la conjoncture économique. « Certains projets n’étant pas allés de l’avant ou tardant à sortir de terre ont eu des effets négatifs sur l’image de l’immobilier mauricien. Il est important aujourd’hui pour qu’un projet aille de l’avant d’avoir le maximum de garanties nécessaires comme les garanties d’achèvement de travaux que nous proposons sur tous nos programmes», souligne Rabin Apavou qui, tout comme d’autres promoteurs, ont compris la nécessité de rassurer les investisseurs. Et d’ajouter : « Notre groupe étant avant tout présent sur la France, nous avons connu depuis deux ans des demandes de plus en plus nombreuses de ce marché car la morosité en Europe pousse les gens à diversifier leur patrimoine et investir à l’étranger. Maurice présente beaucoup d’avantages, dont des avantages fiscaux que nous mettons également en avant avec nos avocats lors de conférences et salons».

Alors que les effets de la crise affectent toujours de nombreux secteurs de notre économie, les projets IRS-RES n’ont pas perdu la confiance des investisseurs. « Maurice reste une destination très prisée avec des avantages fiscaux. Il y a aussi la stabilité politique et économique du pays qui inspire confiance aux investisseurs étrangers. Le pays a également connu un boom au niveau des développements des infrastructures, notamment avec des centres commerciaux et de facilités de loisirs », laisse entendre un promoteur.

Même constat chez le groupe Alena, où l’on fait ressortir que les projets sérieux et conçus de manière professionnelle ont un avenir : « Les projets bien pensés et bien élaborés ont certes de l’avenir devant eux car beaucoup de marchés, malgré la crise, restent très dynamiques. Les Européens veulent investir à Maurice, mais aujourd’hui, ils veulent des produits correspondant à leur critères, dans des rapports qualité-prix raisonnables et avec des garanties et assurances solides».

La loi de la sélection naturelle

Si la crise a causé un ralentissement certain, elle a eu le mérite de permettre de distinguer les projets viables des autres. « Un risque de saturation, tant sur le plan immobilier qu’hôtelier a été pointé sur  Maurice. La crise a entraîné une sélection naturelle des promoteurs d’une part, et une qualification naturelle des prospects, d’autre part», confirme Maria-Pia Pâtureau, directrice immobilier Club Med Villas & Chalets.

Présent sur le marché du très haut de gamme, le succès des villas du Club Med se confirme de plus en plus. « Le programme des Villas d’Albion du Club Med ne compte que 40 villas d’exception. à ce jour, 80 % de notre programme est réalisé puisque 31 villas sont désormais achevées sur lesquelles 2 villas sont encore disponibles. Nous venons par ailleurs de lancer notre toute dernière phase de commercialisation de 9 villas disponibles à la vente sur plan», explique Maria-Pia Pâtureau.