Immobilier: inadéquation entre l’offre et la demande

Qu’il s’agisse de logements, d’espaces bureaux ou encore commerciaux, les opérateurs du secteur de l’immobilier et de la construction s’accordent sur la nécessité de s’aligner davantage sur les besoins du marché.

L’une des raisons évoquées pour expliquer la morosité à laquelle le marché de l’immobilier et de la construction est confronté depuis quelque temps à Maurice est celle du surplus de l’offre. Des acteurs du secteur nous livrent leur analyse de la situation.

Bilal Mamodeally, Managing Director de l’agence Prime Pillar, pense que les projets immobiliers, surtout les appartements, sont effectivement en surnombre dans les Plaines Wilhems. Toutefois, il précise que sa compagnie n’est pas affectée par la situation qui prévaut dans le secteur à l’heure actuelle étant donné que les produits proposés ont été bien étudiés au préalable. Prime Pillar, poursuit-il, mise sur la qualité de ces produits, leur emplacement et leur positionnement par rapport aux prix pratiqués.

Les banques prudentes

Le président de l’Association des petits entrepreneurs de la construction, Gérard Uckoor, explique quant à lui que les membres de l’association souffrent des contraintes imposées par la Banque de Maurice relativement à l’endettement dans le secteur de la construction. Pour rappel, celui-ci affiche des dettes totalisant Rs 75,9 milliards, avec pour conséquence une prudence accrue du côté des banques et plus de difficultés pour les petits entrepreneurs de la construction à obtenir des prêts. Jugeant qu’il s’agit là d’une politique de deux poids et deux mesures, Gérard Uckoor déplore que de telles circonstances forcent parfois des entrepreneurs à opérer en dehors du système. Afin de défendre les intérêts de ses pairs, le président a fait parvenir un mémoire au ministère des Finances en prévision du prochain exercice budgétaire.

Pour Rhoy Ramlakhan, Chartered Surveyor et Managing Director de Broll Indian Ocean – filiale de Broll Property Group, leader dans le domaine des services immobiliers en Afrique –, le secteur de la construction à Maurice s’est contracté davantage cette année vu le manque de projets majeurs ou encore les problèmes administratifs qui ont empêché l’aboutissement de projets annoncés. Les chiffres officiels font état d’une contraction estimée à 6,7 % pour l’année 2014, alors qu’en 2013, il était de -9,4 %. Cet état de choses est directement lié à une suroffre dans divers segments de l’immobilier, juge le Managing Director de Broll Indian Ocean.

Poursuivant son analyse en se basant sur les chiffres compilés par Broll Indian Ocean, Rhoy Ramlakhan fait ressortir que le nombre d’espaces de vente au détail à Maurice a crû de 9,05 % durant la dernière décennie, en sus de l’achèvement de projets d’envergure au cours de la période de boom, soit de 2008 à 2012. Cela a eu pour effet de déstabiliser le marché immobilier à court et moyen termes, les conditions de location de ces espaces commerciaux devant être revues pour que les enseignes touchées par le ralentissement économique qui a suivi puissent continuer à opérer.

Autres acteurs du secteur de l’immobilier, les architectes arrivent à garder la tête hors de l’eau grâce à une clientèle se situant au niveau des hôtels et des villas Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES). C’est ce que nous a confirmé un représentant de la profession qui a souhaité garder l’anonymat. Son cabinet, nous a-t-il fait savoir, compte parmi ses projets immédiats la restauration d’hôtels à Maurice et dans la région tandis que des signes de reprise pour ce qui est des IRS/RES sont bien accueillis. Il n’empêche que certains architectes ont été pris au dépourvu par des projets qui progressent plus lentement que prévu ou ont carrément stoppé, à l’instar du Meritt Elipsis, à Trianon, dont la compagnie promotrice, Le Meritt Holdings Ltd, s’est récemment retrouvée en liquidation.

De tels échecs justifient l’attitude que les acheteurs tendent à adopter désormais : plutôt que d’investir dans des projets à risque et d’engager de fortes sommes en achetant sur plan, ils jouent eux aussi, comme les établissements bancaires, la carte de la circonspection. D’où le succès des journées portes ouvertes organisées par les agences pour informer une clientèle potentielle de projets immobiliers ou fonciers où elle pourrait placer son argent. Ce genre de rencontres a pour vocation de favoriser la transpa-rence et rassure, de fait, les principaux intéressés.

La semaine dernière, dans ces mêmes colonnes, Philippe Wong, Managing Director de l’agence Résidentia, mettait en lumière la relation entre l’offre et la demande dans le domaine de l’immobilier et du foncier. Dans ce contexte, il a fait ressortir qu’en 2011, le nombre de bâtiments existants à  Maurice s’élevait à 311 500,  84,8 % (264 100) d’entre eux étant résidentiels. Or, à la fin de 2014, note-t-il, l’île aura une population active estimée à 531 200. Philippe Wong mentionne également les 195 113  personnes, à juillet 2013, dans la tranche d’âge des 30 à 39 ans, qui ont déjà fondé une famille ou sont sur le point de le faire. Suivant ce raisonnement, il ressort que la demande est bel et bien présente mais que les promoteurs doivent se concentrer davantage sur les petits terrains de 60 à 80 toises qui se vendent entre Rs 900 000 et Rs 1 million ainsi que sur les logements dont le coût n’excède pas Rs 3 millions.

S’agissant de l’immobilier de bureaux, au cours des dix dernières années, l’offre a augmenté de 13 % en moyenne annuellement, selon les chiffres avancés par Rhoy Ramlakhan. Il observe, en outre, qu’entre 2008 et 2012, ces espaces ont plus que doublé, avec pour résultat une diminution des loyers y afférents à Port-Louis et Ébène. Notre interlocuteur note néanmoins une stabilisation du coût des loyers dans ce segment de l’immobilier en 2014 malgré une suroffre et d’autres projets importants dans les deux régions précitées.

Enfin, le segment industriel, souligne Rhoy Ramlakhan, a connu une croissance annuelle de seulement 5,25 % durant la dernière décennie, sans aucun nouveau projet depuis 2010. Le Managing Director de Broll Indian Ocean estime qu’une telle situation illustre le manque d’attrait qui caractérise ce marché. Cependant, les développements attendus dans les zones portuaire et aéroportuaire, à Port-Louis et Plaine-Magnien respectivement, dont ceux prévus par le groupe Omnicane, pourraient, de l’avis de Rhoy Ramlakhan, être porteurs de dynamisme en stimulant la demande.

À la lumière des éléments avancés par les opérateurs de l’immobilier et de la construction, il ressort qu’un réajustement est nécessaire entre l’offre et la demande pour que le taux d’occupation des bâtiments disponibles reflète réellement les besoins des différents segments du marché.